Ипотека на долевое строительство. ипотека на участие в долевом строительстве

Содержание

Ипотека по ДДУ: сначала деньги, потом стулья

Сегодня ответ на вопрос, можно ли выгодно взять ипотеку на долевое строительство, положительный.

Но так было не всегда.

Законодательная база для выдачи ипотечных кредитов под залог права на еще не существующую в физическом смысле квартиру появилась в 2004 году и начала работать в 2005.

Принятие закона «Об участии в долевом строительстве» и появление типового договора участия в долевом строительстве пресекло следующие возможности махинаций со строящейся недвижимостью:

  • застройщик не может начать строительство без разрешения;
  • благодаря обязательной регистрации сделок по ДДУ отпала возможность продавать одну квартиру нескольким дольщикам;
  • срок сдачи объекта недвижимости оговаривается в договоре. При его несоблюдении застройщику придется платить штраф государству.

Ипотека на долевое строительство является одним из наиболее востребованных кредитных продуктов.

По сравнению с уже построенным и вторичным жильем, покупка квартиры по ДДУ в ипотеку имеет следующие плюсы:

  • с помощью ДДУ вы можете купить жилье еще на стадии котлована, когда экономия составляет до 30%;
  • рынок строящегося жилья более привлекателен для инвестирования;
  • среди новостроек много вариантов с улучшенной планировкой.

Чтобы обойти законодательство, недобросовестные застройщики используют предварительный договор купли-продажи (он не регистрируется в Росреестре) и вексельную схему. По сравнению с ДДУ, оба этих метода являются изначально проигрышными для дольщика и не гарантируют того, что в итоге он станет собственником нового жилья.

Если вы рассматриваете ипотеку при участии в долевом строительстве, помните, что кредит может быть оформлен как под залог прав на строящееся жилье, так и под залог имеющегося у вас в собственности вторичного жилья.

Первое, второе и компот

При оформлении ипотеки по ДДУ порядок действий выглядит примерно следующим образом:

  • выбираем квартиру в строящемся доме;
  • оформляем договор бронирования у застройщика;
  • вычисляем сумму ипотеки (с первоначальным взносом или без него);
  • собираем необходимые для банка документы;
  • подаем заявку в банк;
  • после одобрения банком вашей заявки заключаем договор ДДУ на конкретную квартиру;
  • регистрируем договор долевого участия на объект ипотеки в Росреестре;
  • вносим первоначальный взнос за квартиру (если есть такая возможность);
  • предъявляем ДДУ в банке;
  • заключаем договор с банком о залоге имущественного права на строящуюся недвижимость;
  • оплачиваем все необходимые виды страхования;
  • кредитный договор о залоге имущественного права регистрируем в Росреестре;
  • банк перечисляет на ваш счет стоимость квартиры за вычетом первоначального взноса;
  • вы перечисляете средства застройщику.

В этом алгоритме отражены основные этапы покупки квартиры по ДДУ в ипотеку. Как видите, регистрация ДДУ с привлечением ипотеки идет параллельно с регистрацией кредитного договора с банком.

То есть приобретаемая вами недвижимость будет находиться под обременением все то время, пока вы будете выплачивать вашу задолженность перед банком.

На практике обычно получение ипотеки происходит после заключения ДДУ, но в зависимости от отношений банка и застройщика возможны и другие варианты.

После сдачи дома в эксплуатацию необходимо получить документы о праве собственности. Порядок оформления на этом этапе включает в себя следующие процедуры:

  • подписание акта приема-передачи новой квартиры;
  • экспертная оценка стоимости и ликвидности;
  • получение техпаспорт в БТИ;
  • составление закладной с банком на готовую квартиру;
  • регистрация закладной в Росреестре;
  • получение дольщиком от застройщика документа о праве собственности, в котором будет указано, что квартира находится под обременением.

Тем, кто планирует покупать по договору долевого участия квартиру в ипотеку, предстоит кропотливая и непростая работа. На каждом этапе могут возникать непредвиденные ситуации, поэтому юридическая подкованность может стать вашим козырем и значительно сэкономит деньги и время.

Его величество ДДУ: разбор по составу

Договор долевого участия считается имеющим юридическую силу и заключенным, если в нем четко обозначена следующая информация:

  • какой именно объект подлежит передаче дольщику после того, как застройщик введет жилье в эксплуатацию;
  • в какие сроки застройщик обязуется передать дольщику объект;
  • фактическая цена договора, порядок оплаты, сроки оплаты;
  • гарантийный срок ДДУ.

Перед оформлением ДДУ стоит изучить образец типового договора и проконсультироваться с юристом.

Договор не может быть изменен застройщиком в одностороннем порядке, что важно для покупателя. Однако в одностороннем порядке может быть изменена проектная документация по объекту.

Недобросовестный застройщик может по окончанию строительства предложить вам не совсем то, за что вы заплатили.

Возможно появление дополнительных квадратных метров, которые вам могут предложить оплатить по рыночной цене, или другие неприятные нюансы.

Учтите, хотя сам по себе ДДУ и защищает дольщиков от многих неприятностей, но лазейки все равно есть. Чтобы дополнительно обезопасить свои вложения, не лишним будет выполнить следующие шаги:

  • лично убедитесь в том, что у застройщика все в порядке с разрешением на строительство;
  • посетите стройку, ознакомьтесь с ходом строительных работ;
  • почитайте отзывы дольщиков и новоселов о данном застройщике, ознакомьтесь с историей сданных им объектов;
  • изучите информацию о застройщике в Едином реестре застройщиков.

Несмотря на то, что банки проверяют застройщиков, самостоятельная проверка не будет лишней, хотя бы для собственного спокойствия.

Не удивляйтесь, если строительством недвижимости занимается одна фирма, а продает квартиры другая. Инвесторы постоянно привлекают разных подрядчиков, и ничего криминального в этом нет. Но необходимо тщательно проверять всю документацию, требовать копии, сличать адреса и реквизиты юридических лиц.

Страхование и ипотека по ДДУ

В Росреестре договор ДДУ не будет принят к регистрации при отсутствии договора о страховании ответственности с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования. К страховщику предъявляются жесткие требования.

Организация должна быть достаточно надежной, иметь уставной капитал не меньше определенной суммы, обладать безупречной репутацией. Это касается как ОВС, так и страховых компаний и банков.

Стоимость полиса страхования долевого участия в строительстве в среднем составляет 1,3-1,7% от стоимости самой квартиры.

Кроме страхования долевого участия, ипотека подразумевает страхование титула (утраты права собственности) и трудоспособности (потери работы и так далее). Данные виды страхования не являются обязательными по закону, но часто банки предоставляют клиентам, которые соглашаются на расширенную страховку, особые условия по кредиту.

Поэтому перед тем, как отказываться от такой страховки или соглашаться на нее, стоит все хорошенько просчитать.

Налоговый вычет и возврат процентов: важные моменты

Налоговый вычет при долевом строительстве можно получить как с самой стоимости жилья, так и с процентов, которые вы выплачиваете банку по ипотеке. Что касается вычета по ДДУ на стоимость квартиры, то по закону вы не можете вернуть налог с суммы, превышающей 2 млн. рублей.

При ипотеке на долевое строительство налоговый вычет на стоимость квартиры по ДДУ выплачивается после оформления права собственности. Обязательным документом для налоговой инспекции в этом случае является акт приема-передачи квартиры, который подтверждает, что клиент фактически получил свою собственность.

Возврат процентов, уплаченных по ипотеке, не имеет ограничения по сумме и осуществляется также после наступления права собственности на квартиру за все годы, в течение которых налогоплательщик выплачивал кредит банку.

Например, если вы выплачивали ипотеку в 2015, 2016 и 2017 годах, акт приема-передачи получили в 2017 году, в 2018 вам нужно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ для получения налогового вычета. Вот полный список документов для получения налоговой скидки:

  • заявление на вычет;
  • договор ДДУ;
  • акт приема-передачи;
  • свидетельство о собственности;
  • все платежные документы.

Ипотечный компромисс: только бизнес, ничего личного

Нередко встречаются ситуации, когда банк отказывает в выдаче ипотечного кредита. Для того, чтобы избежать такого поворота событий, нужно трезво оценивать свои возможности и учитывать требования банка, в который вы обращаетесь.

Такие крупные игроки рынка, как Сбербанк и ВТБ, часто отказывают вполне платежеспособным клиентам даже без объяснения причины.

Принятие решения об одобрении или отказе в ипотечном займе на строящееся жилье производится на основании следующих данных:

  • надежность застройщика;
  • ликвидность объекта недвижимости на рынке жилья;
  • надежность заемщика.

Если первые два пункта касаются исключительно самого объекта кредитования, и заемщик не может на них повлиять, то последний пункт имеет самое прямое отношение лично к клиенту. Банки склонны отказывать в ипотеке, если:

  • у вас плохая КИ, имеются просроченные платежи, или вы были поручителем по невыплаченному кредиту;
  • у вас совсем нет КИ (тоже подозрительно);
  • ваш официальный доход оставляет желать лучшего;
  • ваша профессия не относится к числу благонадежных с точки зрения кредитных аналитиков (менеджер по продажам и другие специальности с «плавающей» зарплатой).

Что касается кредитной истории, если у вас ее нет, можно ее создать. Для этого попробуйте взять пару потребительских кредитов и выплатите их точно по графику. С просрочками сложнее. Банки с подозрением относятся к тем, кто задерживал выплаты, поэтому возможно придется обратиться в несколько банков, или смириться с высокой процентной ставкой.

Если вы не уверены в своих силах на все 100%, воспользуйтесь помощью профессионалов. В Санкт-Петербурге качественную помощь в получении ипотечных кредитов с хорошей ставкой оказывает компания «Ипотекарь».

Один из основных плюсов этой фирмы — оплата услуг производится по факту заключения кредитного договора с банком, а экономия на процентах намного превышает комиссию ипотечного брокера.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p558-ipoteka_po_ddu_snachala_denjgi_potom_stulja/

Срочно нужны деньги?

Материнский капитал на долевое строительство жилья

статьи:

Материнский капитал в 2018 году

Рождение ребенка – событие, которое сопровождается не только радостью, но и существенными материальными затратами.

Именно это обстоятельство не позволяет многим семьям заводить более одного малыша. Государство пришло на помощь родителям.

С 2007 года и по 2021 год семьи, в которых двое и более детей, предоставляется поддержка, называемая материнским капиталом.

Данный вид помощи заключается в получении гражданами финансирования, которое может быть потрачено на такие цели:

  1. Медицинское обслуживание: приобретение средств адаптации для детей с ограниченными физическими возможностями, получение услуг в сфере здравоохранения, проведение оперативных вмешательств.
  2. Получение ребенком образования как в высших учебных заведениях, так и в дошкольных учреждениях.
  3. Пенсионное обеспечение.
  4. Улучшение условий проживания.

Подтверждением наличия материнского капитала является специальный документ установленного образца, в котором прописана сумма помощи. 359-ым законодательным документом на 2016 год установлен следующий размер данного финансирования – 453 тысячи 26 рублей. С тех пор и по 2020 год сумма не изменится.

Данный вид государственной помощи обеспечивает семье с детьми достойное существование, но он не может быть обналичен. Эта мера позволяет предотвратить нецелевое использование средств. С 1 января 2018 года в это положения внесены изменения. Семьи могут оформить ежемесячные пособия из материнского капитала в размере прожиточного минимума.

Согласно решению президента, срок действия программы поддержки семей с малышами продлен до конца 2021 года.

Варианты участия в долевом строительстве

Отсутствие собственного дома или квартиры является одной из существенных проблем для достаточно большого количества семей с детьми. Материнский капитал на строительство жилья способен помочь в решении данного вопроса.

Участие в долевом строительстве обеспечивает значительную экономию средств. Эта процедура заключается во вложении/покупке квартиры по цене, ниже рыночной, в еще не возведенном доме. Финансы, по сути, инвестируются в будущее и идут на строительство.

Граждане, которые планируют использовать государственную помощь для участия в долевом строительстве, должны помнить о том, что она неприкосновенна до момента достижения ребенком трехлетнего возраста. Исключение составляет только погашение ипотечного кредита, который был взят родителями ранее.

Размер материнского капитала достаточно большой, но его недостаточно для покупки какого бы то ни было жилья. Поэтому существует несколько вариантов участия семьи в долевом строительстве:

  1. При полном отсутствии средств для приобретения жилой площади граждане могут оформить в банке ипотечный заем. В этом случае помощь государства будет играть роль первоначального взноса.
  2. При наличии квартиры, которую можно продать, средства «капитала» станут недостающей частью финансирования, необходимого для улучшения условий проживания. Общей суммы будет достаточно для покупки дома или другого жилья.
  3. Долевое строительство возможно при наличии у семьи определенных средств, при которых помощь способна стать недостающим дополнением.

Порядок вложения средств из помощи государства на долевое строительство

Основным органом, который занимается выдачей разрешений на использование материнского капитала, является ПФ. Заявитель должен предоставить определенный пакет документов:

  • удостоверение личности владельца сертификата или уполномоченного на проведение процедуры лица. При этом представитель должен иметь при себе доверенность, подписанную нотариусом;
  • заявление установленного образца, который предоставляется в Фонде. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала];
  • сертификат или его дубликат, в случае утери;
  • свидетельство о страховании;
  • внесенный в государственный реестр договор об участии в долевом возведении жилья;
  • если дольщиком стал супруг, не владеющий сертификатом, необходимо предоставить его удостоверение личности – паспорт, брачное свидетельство;
  • квитанции, другие первичные документы, которые способны подтвердить факт внесения каких-либо средств в счет оплаты долевого договора с указанием размера задолженности;
  • составленный в соответствии с законодательством и подписанный нотариусом документ, обязующий родителя-дольщика, не владеющего сертификатом, в течение полугода после передачи квартиры во владение, оформить ее на всех членов семьи.

Пакет документов может быть отправлен через почтовое отделение, с использованием МФЦ или предоставлен при личном посещении Фонда.

Существует еще несколько этапов процедуры, предшествующие обращению в ПФ:

  1. Выбор квартиры, ее бронирование. На этом этапе необходимо сообщить застройщику о намерении использовать государственную помощь. Тогда в договор будет включен соответствующий пункт, позволяющий внести оплату частями.
  2. Подготовка сотрудником компании-застройщика необходимого пакета документов и подписание договора о долевом строительстве.
  3. Внесение данных о вышеуказанном документе в единый реестр.
  4. Частичная оплата по договору.
  5. Обращение в ПФ и перечисление средств капитала.

Если приобретение жилой площади сопровождается оформлением ипотеки, владелец сертификата должен получить из банка справку о сумме задолженности или первоначального взноса. С ней и всеми сопутствующими договорами и документами можно обращаться в ПФ.

Фонд имеет право вынести любое решение: предоставить финансирование либо отказать в нем. В любом случае заявитель должен быть уведомлен о результате и причине отказа, если таковой имеет место.

Пример по использованию материнского капитала на долевое строительство жилья

В Фонд города Тулы обратилась гражданка с заявлением о предоставлении финансирования из средств материнского капитала на осуществление покупки жилой площади. У заявительницы в наличии сертификат, выданный в связи с рождением второго ребенка, которому на момент обращения уже исполнилось три года. Весь пакет документов собран и предоставлен в ПФ.

Решение Фонда было принято в пользу матери двоих детей. Положительный результат обоснован 10-ой статьей 256-ого Закона. В ней оговорено право семьи с двумя и более малышами использовать государственную помощь на приобретение, строительство или реконструкцию жилого дома.

Заключение

Материнский капитал – существенная помощь и поддержка семей, в которых воспитывается несколько малышей. Это финансирование призвано улучшить демографическую ситуацию в государстве. Оно направлено:

  • на доведение бытовых условий семей до определенного уровня;
  • на обеспечение необходимыми медицинскими услугами;
  • на предоставление детям возможности обучаться в выбранном ими Вузе.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по использованию материнского капитала на долевое строительство жилья

Вопрос: Мы – семья, в которой воспитывается двое детей. У нас есть сертификат на материнский капитал. Можно ли приобрести квартиру за счет средств этой государственной помощи, если второму ребенку еще нет трех лет?

Ответ:В 256-ом законодательном документе Федерации, непосредственно в его 10-ой статье, указаны следующие нормы использования материнского капитала:

  1. Для покупки жилой площади, в том числе и посредством оформления договора на кредитование.
  2. Для строительства или реконструкции уже имеющегося жилья.

Однако в вашем случае данные средства можно будет применить в вышеуказанных целях только после достижения малышом трехлетнего возраста. Исключением будет оформление ипотечного договора.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

  • Образец заявления о распоряжении средствами материнского капитала

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи:

Источник: http://social-benefit.ru/semya/materinskij-kapital/materinskij-kapital-na-dolevoe-stroitelstvo-zhilya/

Срочно нужны деньги?

Договор ДДУ с ипотекой (образец и порядок)

Посмотреть договор ДДУ с ипотекой (образец) можно на этой странице. Здесь представлен порядок заключения подобных договоров и тонкости проведения сделки с участием кредитного учреждения.

Договор долевого участия (ДДУ) – это официально заключаемые документ между компанией застройщиком и потенциальным собственником будущего жилья. Он заключается в отношении конкретного помещения (квартиры или офиса). В этом формуляре указывается площадь (жилая и общая) с точностью до квадратного метра.

По договору долевого участия предоставляется ипотека. Банки готовы сотрудничать далеко не со всеми застройщиками. У них есть ряд своих, внутренних требований, регламентированных политикой экономической безопасности.

Поэтому, прежде чем выбирать квартиру в новостройке, следует подыскать банк, с которым будете сотрудничать.

Затем необходимо уточнить у кредитного менеджера, работают ли они с этим застройщиком и какова вероятность одобрения вам ипотечного займа.

Образец договора долевого участия с ипотекой (ДДУ)

Предлагаем посмотреть договор ДДУ с ипотекой: образец полностью с указанием всех переменных условий тут, конечно же, публиковать не будем. Но обозначим основные аспекты, которые сделают документ юридически грамотным и обеспечивающим защиту прав всех участвующих сторон.

Итак, для того, чтобы договор ДДУ считался правильно составленным и был принят к регистрации «Росреестром» и кредитным учреждением, необходимо соблюсти некоторые требования. При подготовке текста этого документа следует учитывать, что в нем должны быть отображены следующие важные положения:

  • полное наименование компании застройщика и отображение всех правоустанавливающих документов;
  • полные данные физического или юридического лица, которое заключает договор долевого участия в строительства с компанией застройщиком;
  • указание полных сведений относительно полученного разрешения на строительство того объекта, в котором определяется доля будущего собственника;
  • определение относительно объекта недвижимости, который будет передан в собственность дольщику после завершения всех работ и ввода здания в эксплуатацию (здесь нужно указывать непосредственную локацию, количество квадратных метров, количество помещений, наличие санузла, кухни и отдельного входа);
  • сроки завершения строительства и сдачи многоэтажного здания в эксплуатацию;
  • порядок проведения регистрационных действий (кто заказывает планы в бюро технической инвентаризации, выписки из кадастрового реестра и многие другие документы, необходимые для совершения регистрационных действий);
  • порядок передачи жилого помещения в собственность участнику ДДУ;
  • сроки и способы передачи денежных средств в счет оплаты строительства квадратных метров;
  • полная стоимость объекта на дату заключения договора и на момент фактического ввода в эксплуатацию;
  • гарантийные обязательства строительной компании.

Как правило, образец типового договора на долевое участие в строительстве передает потенциальному дольщику для изучения до момента подписания. Рекомендуем настоятельно обратиться с этой документацией к опытному юристу.

В настоящее время действующее законодательство не в полной мере регулирует рынок долевого строительства. Существует огромное количество подводных камней. Конечно, на сегодняшний день продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям уже сложно, но существуют и другие способы обмана.

Например, при сдаче объекта оказывается, что в построенной квартире гораздо больше квадратных метров, чем это прописано в изначальном договоре. В этом случае компания застройщик предлагает выкупить избыточную площадь по очень завышенным ценам.

Это фактически сравнивает общую стоимость квартиры в новостройке с аналогичными предложениями на жилищном рынке.

Вот такие моменты следует прописать все в договоре изначально.

К сожалению, в рамках одной статьи рассказать обо всем очень сложно, тем более, что в каждом регионе застройщики пользуются своим арсеналом уловок. Поэтому послушайте совет.

Не пожалейте денег, обратитесь к опытному юристу для проведения экспертизы проекта договора. В будущем это может сэкономить для вас несколько сотен тысяч рублей.

Безопасность договора ДДУ

Государством гарантирована безопасность договора ДДУ как единственно возможного документа, заключаемого между компанией застройщиком и будущим владельцем квартиры.

Он может быть заключен на стадии котлована, что позволяет получить выгоду дольщику. Стоимость квадратных метров на этом этапе меньше средней рыночной стоимости примерно на 30 – 35 %.

Чем выше будет подниматься многоэтажка, тем выше будет стоимость квартир.

Обратите внимание! Компания застройщик может предлагать различные варианты участия в строительстве. Зачастую это выдача векселей или договор по форме купли-продажи на еще не построенную квартиру. Конечно же, не совсем грамотные дольщики охотно соглашаются на эти варианта, поскольку думают, что они уже купили квартиру и теперь их точно никто не обманет.

Но на самом деле этот документ не имеет абсолютно никакой юридической силы:

  • законодательством не предусмотрено возможности продажи вещей или объектов недвижимости, которых пока не существует в природе;
  • застройщик сможет продавать квартиры, т.е. заключать полноценные договора купли-продажи только после того, как здание будет полностью готово к вселению, введено в эксплуатацию и зарегистрировано в Росреестре;
  • законом о долевом строительстве предусмотрена только одна форма договорной документации – ДДУ;
  • банки выдают ипотечные кредиты только по таким договорам;
  • в случае судебного разбирательства векселя и соглашения о продаже несуществующих объектов недвижимости будут признаны недействительными.

Составленный по всем правилам договор долевого участия в строительстве не может быть изменён или расторгнут в одностороннем порядке. рекомендуем ввести в текст договора пункт, который будет запрещать компании застройщику внесение изменений в проект будущего здания, если они будут затрагивать проектную документацию на ту квартиру, которая фигурирует в данном ДДУ.

Как оформляется ипотека на ДДУ

Важный момент для каждого потенциального покупателя новостройки – как оформляется ипотека на ДДУ. Здесь важно с самого начала правильно выбрать застройщика и кредитную организацию.

Обязательно обратите внимание на сотрудничество крупных строительных компаний и банков в вашем регионе. Такие консолидированные застройки существует во всех субъектах Российской Федерации.

Это самый выгодный вариант приобретения жилья в строящимся доме.

Если есть необходимость приобрести квартиру в новостройке, возводимой компанией застройщиком, не аффилированной с финансовым кредитным учреждением, то нужно очень тщательно проверять все стороны договора. Сначала следует собрать всю информацию о компании застройщике.

Для этого можно воспользоваться следующими ресурсами:

  • реестр компаний застройщиков (туда входят все аккредитованные компании);
  • наличие разрешительной документации на строительство конкретного объекта;
  • отзывы покупателей недвижимости этого застройщика в ранее возведённых домах;
  • оценка общего благополучия (запрос об уставном капитале, дата регистрации юридического лица);
  • аффилированные агентства недвижимости и стиль их работы (как правило, честный застройщик не будет заключать договор на реализацию строящегося жилья с агентствами недвижимости, которые ведут свои дела не самым честным образом).

Второй шаг – это выбор того банка, который согласиться кредитовать покупку квартиры по ДДУ с конкретным застройщиком. Этот момент следует выяснять до подачи заявки на ипотеку. Как правило, кредитные специалисты обладают подобной информацией и сразу же говорят клиентам о том, что их финансовое учреждение обычно отклоняет подобные договора.

Между прочим, отказа крупного финансового учреждения сотрудничать по договору долевого участия в строительстве многоэтажного дома может стать своеобразным сигналом к тому, что и вам стоит отказаться от этой сомнительной сделки.

дело в том, что в кредитных учреждениях работают серьезные службы безопасности. Они ведет проверку надежности всех контрагентов.

Неблагонадёжные застройщики не попадают в список допущенных к заключению ипотечных договоров кредитования.

После всех проверок можно приступить к заключению договора с банком. О том, как это сделать, расскажем далее в статье.

Порядок действий

Существует определённый порядок действий при заключении договора ипотечного кредитования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Заметьте, что тут финансируется не покупка квартиры с определённым количеством квадратных метров.

По такому договору финансируется ваше желание инвестирования денежных средств с целью приобретения жилья по значительно сниженной стоимости. О покупке квартиры на этом этапе речь не идет. Вы просите у банка определённую сумму денег для того, чтобы передать её строительной компании, ведущей застройку многоквартирного дома.

Только такой договор может быть зарегистрирован в регистрационной палате и профинансирован банком.

Итак, какого порядка действий следует придерживаться при покупке жилья на этапе котлована, закладки фундамента или возведения стен первого этажа:

  • сначала идет выбор подходящего объекта (многоквартирный дом);
  • выбор доступного количества квадратных метров и соответствующей этому параметру квартиры по проектной документации;
  • заключение договора временной борони на выбранную будущую квартиру;
  • выбор кредитного учреждения для оформления ипотеки;
  • получение у застройщика выписки с полным расчетом стоимости будущего жилья;
  • расчет недостающей суммы (за вычетом первоначального взноса);
  • пишем заявку на предоставление ипотеки в выбранном кредитном учреждении;
  • при получении положительного решения собираем все документы (справки о доходах, копии трудовой книжки, справки о составе семьи и т.д.);
  • параллельно следует оформить и пописать договор ДДУ с застройщиком;
  • регистрируем договор в Росреестре;
  • предоставляет копию договора ДДУ в банк;
  • вносим первоначальный взнос, указанный в документации;
  • подписываем договор ипотечного кредитования и получаем недостающую сумму на свой расчетный счет для последующей передачи её застройщику;
  • затем заключается еще один договор с кредитной организацией и том, что имущественное право является залогом выплаты кредита (он тоже регистрируется в Росреестре);
  • после этого проводятся все расчеты с застройщиком;
  • дольщик обязан заключить договор страхования риска участия в долевом строительстве в пользу банка.

До окончания строительства все регистрационные действия прекращаются. начинается рутина по ежемесячной выплате взносов. Как только строительство будет завершено, следует провести процедуру переоформления в установленном порядке. Как это сделать – поговорим далее.

Что делать после завершения строительства?

Итак, первое, что стоит делать после завершения строительства, это оформлять право собственности как можно быстрее. Сделать это можно сразу же после ввода в эксплуатацию и предоставления адреса. Покупателю выдается на руки пакет документов, включающий в себя:

  1. поэтажные планы и экспликации от бюро технической инвентаризации;
  2. акт о вводе в эксплуатацию, подписанный всем сторонами;
  3. акт приемки-передачи с полным описание квартиры и имеющейся внутри отделки, проведенной канализации, водопроводных и других инженерных сетей;
  4. справка о полном расчете.

Все эти документы предоставляются в Росреестр. Покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности с обременением. Затем оформляется закладная в пользу банка и также регистрируется в Росреестре.

Тонкости ипотеки по договору ДДУ

Нужно знать все тонкости и секреты ипотеки по договору ДДУ. Первое, что нужно знать – недвижимость будет находиться в залоге у кредитного учреждения до того момента, пока вся сумма ипотечного займа не будет погашена заёмщиком. В документах будет указано обременение. Это будет означать, что с данным объектом недвижимости нельзя совершать никаких регистрационных действий.

Следующий момент – необходимо оформлять в обязательном порядке договор страхования ответственности. При долевом участии в строительстве многоквартирного дома существуют определённые риски. Дом может быть не достроен в силу непреодолимых обстоятельств.

например, компания застройщик обанкротится, а выкупившая пассив следующая компания не будет торопиться проводить завершение работ. Также могут в процессе строительства выявиться различные недочеты геологической экспертизы.

Не редки случаи обрушения конструкций в виду нестабильности грунта и неправильного расчета несущей способности фундамента.

Все эти риски должны быть застрахованы в пользу банка. В противном случае заемщик рискует остаться без жилья и при этом на протяжение длительного времени выплачивать ипотеку.

Желательно также застраховать свою жизнь и трудоспособность, титул права собственности на будущую недвижимости.

При предоставлении полного пакета страхования банк существенно снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.

Посмотрите на видео особенности оформления ипотеки по договору долевого участия в строительстве:

Источник: http://ipotekoi.ru/finansy/dogovor-ddu

Срочно нужны деньги?

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Самый выгодный вариант – это долевое участие в возведении выбранного объекта, то есть инвестирование средств в строительство дома.

Почему оно выгодно? Во-первых, приобретается все-таки новая квартира и скорее всего улучшенной планировки; во-вторых, долевое участие – самый дешевый способ покупки жилья, потому что, как только дом сдается, цены значительно повышаются.

Итак, с чего начать, если уже принято решение вступить в долевое строительство? Конечно, с подбора подходящего варианта. Здесь нужно, прежде всего, хорошо изучить рынок и проверить застройщика: насколько серьезна и надежна его работа.

Сколько сдано объектов? Нет ли долгостроев или «замороженных» среди возводимых в настоящее время? Насколько соответствуют действительности сроки сдачи, и не было ли уже их продления? В порядке ли документы, разрешающие строительство? Имеется ли право на землю или ее аренду?

Выбор застройщика еще играет роль потому, что некоторые из них требуют не всю сумму стоимости квартиры к полной оплате, а частями: вначале 50%, потом до конца строительства ежемесячно еще какими-то долями.

Тогда можно взять ипотечный кредит только на первоначальный взнос, а это будет уже не такая большая сумма.

Если все проверено, и найден искомый вариант, нужно забронировать квартиру в отделе продаж и приступать к оформлению документов на ипотечный кредит в выбранном банке.

Здесь тоже необходимо просмотреть все варианты, поскольку условия предоставления ипотеки разные в разных банках: ограничения по возрасту, по срокам возврата и процентные ставки. И еще одно условие: банк должен обязательно числиться в партнерах застройщика, потому что в этом случае он предоставляет льготные условия кредитования.

Найден подходящий банк? Пора писать заявку на кредит. В ней указывается месячный доход (предоставляется справка 2НДФЛ), предполагаемый срок возврата (на сколько лет берется кредит), возраст заемщика (не во всех банках предоставляется ипотечный кредит пенсионерам) и сумма первоначального взноса, имеющаяся в наличии (документы, подтверждающие это).

В основном, требуется 10-25% от запрашиваемой суммы. Опять же это зависит от условий того банка, где оформляется кредит. Эти денежные средства обязательно должны находиться в данном банке на вашем счету на этот момент. Конечно, необходимы паспорта. Кстати, созаемщиком может выступать супруг или супруга, и тогда засчитывается совокупный месячный доход. В некоторых банках есть какие-либо льготы.

Клиентам сбербанка России, например, получающим заработную плату на счет в нем, процентная ставка берется ниже на 1%. Заявка рассматривается в среднем 3-5 дней.

Если банком принимается положительное решение, можно заключать с застройщиком ДДУ (договор долевого участия), в котором указываются все нюансы по поводу расчета с ним: задаток, первоначальный взнос, основной платеж за счет ипотечного кредита и сроки платежей, а также срок сдачи объекта недвижимости и срок передачи квартиры во владение покупателю, ее планировка, месторасположение.

Обычно это стандартный документ, но разные банки предъявляют к нему свои требования, так же как и к документам, которые должен предоставить «продавец». Нужно, конечно, держать связь с юристом, если вы сами таковым не являетесь или не оформляете все через риэлтерскую контору, где есть свои юристы.

После этого договор долевого участия нужно зарегистрировать в органах юстиции, куда пишутся заявления «продавца» и «покупателя» и предоставляется подписанный сторонами договор в двух экземплярах. Процедура регистрации занимает в среднем пять рабочих дней.

После этого зарегистрированный договор и набор требуемых банком других документов (о них вам обязательно расскажут там) необходимо предоставить в банк, где в течение пяти — семи рабочих дней рассматривают все документы и принимают решение выдачи кредита, рассчитывают индивидуально график его погашения. А строящийся объект берется банком в залог. Может быть взята в залог и другая недвижимость. Все зависит от того банка, где вы оформляете ипотечный кредит на долевое строительство, и его условий.

Как взять ипотеку на долевое строительство?

Теперь остается только погашать кредит и ждать сдачи объекта в эксплуатацию.
Но вот еще о чем необходимо знать: пока не оформлено свидетельство на владение недвижимостью, процентная ставка будет выше на единицу. Кроме того, ежегодно будут требовать от заемщика обязательного страхования объекта недвижимости. Страхование жизни производится по желанию.

Есть еще небольшой нюанс, о котором надо знать при оформлении ипотечного кредита на долевое строительство.

Чтобы избежать излишних рисков, бывает выгоднее приобретать квартиру в уже построенном и сданном доме, но с еще окончательно не оформленными документами.

Потому что после подписания акта о приеме дома, застройщику дается три месяца на устранение недоделок, после чего уже будущие владельцы могут оформлять свидетельство на владение недвижимостью.

Как только это будет сделано, квартиры значительно дорожают. А вот в тот самый «мертвый период», когда устраняются недостатки, и можно дешевле купить уже построенное жилье. Но вид кредита здесь несколько иной, а, значит, и заявку придется оформлять заново. А потому думайте сами, решайте сами…

Источник: http://stroimdom24.com/kak-vzyat-ipoteku-na-dolevoe-stroitelstvo/

Что такое долевая ипотека

Я думаю все знают что покупка жилья на стадии строительства всегда обходится дешевле чем покупка уже готового жилья. Выгода при этом может достигать 30%.

Разумеется есть некоторые риски относительно того, что жилье, в которое вы вложили деньги, может не достроится.

Но их можно уменьшить с помощью долевой ипотеки (получается это вдвойне выгодно если вы все равно собирались покупать строящееся жилье в кредит) или, как ее еще называют — ипотеки с участием. Об ипотеке данного вида и пойдет речь в данной статье.

Несмотря на то, что долевая ипотека — это весьма популярный кредитный продукт в западных странах, да и нашим банкам она уже известна достаточно давно, все равно достаточно мало наших сограждан знают о том, что такое долевая ипотека (ипотека с участием).

Этапы кредитования при долевой ипотеке

Первым этапом при заключении долевого ипотечного кредита является заключение с застройщиком договора долевого участия, который предполагает, что вы после внесения оговоренной суммы денег будете обладать правом собственности на квартиру конкретного метража в строящемся доме. В договоре долевого участия (прежде чем ставить свою подпись) следует обратить внимание на наличие в нем подробных данных об объекте долевого строительства, стоимости приобретаемой квартиры, порядке и сроках оплаты, а также указание гарантийных сроков на строящийся дом и сроков передачи недвижимости дольщику. Как правило, к подобному договору прилагается план квартиры. В идеале можно показать этот договор юристу. Те, у кого есть супруг (супруга), придется получить его (ее) нотариально заверенное согласие на покупку квартиры.

Далее договор долевого участия проходит регистрацию в Регистрационном управлении в вашем регионе. То есть в настоящее время регистрации подлежит не только уже готовая достроенная квартира, но и права на нее в процессе постройки.

Сделано это было несколько лет назад чтобы защитить покупателей жилья от недобросовестных застройщиков, которые на этапе строительства могли продать одну и ту же квартиру нескольким лицам, а потом убежать с вырученными деньгами.

Сейчас провернуть этот фокус у них уже не получится — такой обман сразу же заметят при регистрации договора долевого участия.

После регистрации договор долевого участия предоставляется в банк (или другое финансовое учреждение, занимающееся оформлением ипотечных кредитов, например, АИЖК).

После оформления ипотечного договора банк перечисляет деньги застройщику и с этого момента стартуют кредитные отношения и погашение взятого вами займа.

В качестве залога в данной схеме используются права на долю (квартиру) в строящемся объекте недвижимости, которые до момента погашения вами кредита переходят к банку.

Риски кредиторов при долевой ипотеке

Естественно у многих, кто рассматривает вопрос об оформлении долевой ипотеки возникает вопрос — что же произойдет если застройщик перестанет выполнять свои обязательства и не достроит объект недвижимости.

После этого банк должен вернуть вам все выплаченные ему деньги с процентами, а сам разбираться с застройщиком. Естественно такой механизм защищает покупателей квартир от недобросовестных застройщиков, но повышает риски для банка.

Разумеется банк закладывает это в увеличенную процентную ставку для долевой ипотеки по сравнению с обычной ипотекой — обычно разница в процентной ставке для данных вариантов составляет 2-4%.

Причем часто практикуется такой механизм: пока строится жилье для вас действует одна процентная ставка (повышенная), а как только жилье достроилось и был подписан акт о его сдаче, то начинает действовать другая процентная ставка (пониженная, как при  обычной ипотеке).

Что еще надо знать о долевой ипотеке (ипотеке с участием)

Оформление долевой ипотеки всегда предполагает заключение договора о страховании. Страхованию в первую очередь подлежит жизнь заемщика — при этом чем старше человек, тем дороже для него обойдется страховка (то есть получается что как бы вероятность «дожить» до последнего платежа по ипотеке для людей более старшего возраста ниже, чем для молодых заемщиков).

Данную страховку придется оформлять каждый год до того момента пока вы не расплатитесь с ипотечным кредитом.

Конечно это увеличивает расходы на приобретение квартиры, но если сравнивать, например, с потребительским кредитом, то при малом начальном взносе и большом сроке кредитования долевая ипотека даже с учетом необходимости ежегодного оформления страховки будет все равно выгоднее потребительского кредита.

Источник: http://goodcredits.ru/publ/credits/ipoteka/chto_takoe_dolevaja_ipoteka/6-1-0-180

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.