Опасности ипотечного кредитования: основные страхи перед кредитом на недвижимость. советы финансовой безопасности

Содержание

Опасности ипотеки и страхи перед кредитом на квартиру

Опасности ипотечного кредитования: основные страхи перед кредитом на недвижимость. Советы финансовой безопасности

Сегодня на Habrealty.ru:

Страхи и опасности ипотеки перед кредитом на квартиру, которые испытывают заемщики, когда принимают решение о том, брать ипотечный кредит.

Здесь я не собираюсь агитировать вас за ипотеку, мне за это не платят, да и мне это не интересно. Моя цель, чтобы вы взвешено принимали решение и не говорили потом, что вы не знали или не слышали.

Какие комиссии берет банк при выдаче ипотеки, а какие брать не должен. Как вычислить реальную ставку по ипотечному кредиту и почему рефинансирование не всегда выгодно — далее по тексту.

Страх №1

Комиссия за выдачу кредита

Была успешно отменена судом для ипотечного кредита на квартиру, но банки пошли дальше и решили взимать комиссию за открытие расчетного счета, если у вас его нет в этом банке.

Комиссия за перечисление денежных средств, если покупка недвижимости по ипотеке, осуществляется городе (стране) присутствия банка.

Комиссия за внесение наличных в кассу при погашении кредита (некоторые банки).

По потребительским кредитам и по кредитам для бизнеса комиссия за выдачу кредита взимают до сих пор. Данный запрет не распространяется на потребительские кредиты, потому что многие люди получали кредиты на личное потребление, по покупали на них квартиры.

Поэтому, если при оформлении ипотечного кредита на квартиру в договоре укажут комиссию за выдачу кредита — можете спокойно уходить от такого банка.

Страх №2

Комиссия за рассмотрение кредита

Не особо крупные банки до сих пор могут взимать комиссию за рассмотрение кредита (не берем в расчет ипотечных брокеров).

Есть такие банки, которые не взимают комиссии, но просят принести кредитную историю, которую предлагают взять в бюро историй за символическую плату, например, две с половиной тысячи рублей.

Хотя в тоже время, в средствах массовой информации, давно говорят о том, что каждый гражданин имеет право раз в год бесплатно получить информацию о своей кредитной истории.

Правда история эта запутанная, т.к подобных бюро великое множество и не знаешь толком в какое обращаться, т.к. многие носят название — Центральное Бюро. Так какое центровее?:))

В итоге мы платим банку, который сам ищет вашу кредитную историю. Другой банк, может предложить «подчистить» кредитную историю.

Если в процессе оформления ипотечного кредита на квартиру вы встречаетесь с подобным, то можете просто встать и уйти в другой банк.

Есть и другой вариант — вернуть комиссию, это происходит в несколько этапов.

Этапы возврата комиссии за рассмотрение кредита:

  1. подготовить и отправить претензию в банк;
  2. подготовить и подать в суд исковое заявление;
  3. вам назначат дату судебного заседания
  4. пройдет предварительное слушание дела;
  5. затем рассмотрение дела по-существу;
  6. вы получите решение суда и исполнительный лист
  7. идете и предъявляете исполнительный лист в банк (как вариант еще службу судебных приставов или РКЦ Банка России);
  8. по итогу, вам перечисляют денежные средства на счет.

Страх №3

Банк повысит процентную ставку по ипотеке в период действия договора

Ставки по ипотечному кредиту на квартиру, бывают разные: валютные, рублевые, плавающие, фиксированная…

Чтобы знать точно по какой процентной ставке вы взяли ипотеку — внимательно читайте договор, особенно мелкий шрифт, который встречается не только в сносках.

Имеет ли банк право повышать процентную ставку по ипотеке в период действия ипотечного договора?

Может, если каким-либо образом, пусть даже косвенным, в договоре это права закреплено. После этого даже в суде вы ничего не выиграете.

Наперед постараюсь успокоить — по фиксированным ставкам, банк вряд ли будет применять возможность повысить ставку ипотечного кредита на квартиру в период выплаты ипотечного кредита на квартиру.

Таким образом этот страх обоснован и он должен быть, но без фанатизма:)

Понятие эффективной процентной ставки

Эффективная процентная ставка, в отличие от рекламируемой процентной ставки — это ставка, которую вы получаете по результатам выплаты ипотечного кредита.

Она включает все расходы по содержанию ипотеки, т.е. сколько реально, вы потратите на гашение ипотечного кредита на квартиру.

Сюда войдут скрытые комиссии за ведение, открытие счета, страховка(страхование недвижимости, жизни и смерти).

Страхование жизни и смерти, сегодня не обязательные виды страхования, но отказ от них повышает процентную ставку.

Хитро:))

Понятие ставки рефинансирования

По-простому, ставка рефинансирования — это процентная ставка (сейчас официально — 8, 25%), по которой Центробанк выдает займы (кредиты) остальным банкам, а они накручивают свою прибыль и на выходе мы получаем ставки, которые нам предлагает реклама.

Понятие ставок Libor и MosPrime

Эти ставки необходимы инвесторам, в интересах которых взять деньги и поменьше потом возвращать.

Например, банки с иностранным капиталом предлагают выгодные ставки по кредитам с плавающим процентом — валютные ставки Libor и MosPrime.

MosPrime это московская ставка, Libor — это британская межбанковская ставка предложения кредита (другими словами ставка рефинансирования в Великобритании).

Ставка Libor рассчитывается на 1-6-12 месяцев и считается самой выгодной. Московская ставка MosPrime она ежедневная и схожа со ставкой рефинансирования Центробанка.

Эти виды кредита ниже, чем рублевые, но здесь присутствуют риски.

Есть мнение, что ставка Libor наиболее оптимальна из эти двух. Первая причина, потому что экономика Великобритании достаточно стабильна.

Страх №4

А что, если банк банкрот?

Стать банкротом в одночасье банк не может, т.к. имеет довольно серьезную структуру и контролируется государством.

В любом случае при банкротстве организации, она не может деться в никуда — ее либо поглощают, либо меняют название, либо реорганизовывают.

Некоторые наоборот радуются, потирая руки, мол если банк обанкротиться, то можно будет не платить ипотечный кредит на квартиру.

Нет, платить все же придется, т.к. законодательно исчезновение куда либо кредитора не снимает обязательства по кредиту.

Например, если один банк обанкротился, а другой принял его обязательства на себя, то платить будете новому банку.

И если в новом банке процентная ставка по аналогичному кредиту не 18%, а 16%, то можно сделать рефинансирование ипотечного кредита.

Если же наоборот, в новом банке ставка на аналогичный кредит выше, то вам могут настоятельно рекомендовать изменить (увеличить ставку), но не изменять в одностороннем порядке, могут решать этот вопрос через суд.

Страх №5

Банк требует досрочного погашения кредита

По ипотечному кредиту возможно требование банка в досрочном погашении только в том случае, если он посчитает, что, например, квартира, на которую наложено обременение, теряет свою ликвидность.

Потеря ликвидности заключается в простом расчете стоимости объекта недвижимости с учетом процентов, которая должна погасить ипотечный кредит на квартиру полностью. Всю сумму и сразу затребовать банк не может.

Каким образом банк может требовать досрочного погашения: рассрочка, увеличение платежей, уменьшить срок кредита.

Досрочное погашение кредита банк не может требовать, если ухудшается материальное положение заемщика (по результатам судебной практики).

И это есть хорошо:)

Страх №6

Пакетные продажи банковских продуктов

Банки стремятся захватить и проникнуть во всю финансовую сферу жизни потребителя. В идеале, человек должен иметь зарплатную карту в этом банке, взять потребительский кредит на авто в этом банке, взять ипотечный кредит в этом же банке и т.д.

В связи с этим появилось такое понятие двойные, тройные и даже четверные (!) продажи банковских продуктов.

Развитие строительства недвижимости и социальных программ, связанных обеспечением жильем малоимущих, молодых семей и проч., способствует популяризации банковских услуг.

При этом, например, продвигаются социальные программы по льготной ипотеке учителям, служащим и прочим категориям граждан, но зачастую, у них нет денег на первоначальный взнос.

Тогда банки нашли выход: оформить потребительский кредит на размер первоначального взноса при покупке жилья, потом вам еще дадут ипотеку, плюс к ней кредитную карту.

И многие заемщики идут на это, потому что некоторым кредиты дают до 3 млн. рублей, плюс лимит на кредитной карте может быть до 5 млн. рублей.

Довольно неплохо:)

Теперь рассмотрим типичный пример. Заемщик пришел в банк и получил кредит на первоначальный взнос и даже не потратил его на поездку в Таиланд, а внес в качестве первоначального взноса за квартиру.

А теперь о минусах этого подхода для заемщика

Теперь стало дело за ипотекой, но банк не обещал вам, что выдаст ипотеку, он просто предложил. В итоге человек приходит в тот банк, который выдал ему потребительский кредит, а ему говорят, что выдать ипотечный кредит ему не могут.

Заемщик идет в другой банк, где при расчете кредита выясняется, что у заемщика уже есть потребительский кредит, который он выплачивает.

В итоге вырастает процентная ставка и срок ипотечного кредита. Могут в нагрузку еще оформить кредитную карту, правда ставка по ней будет немного повыше, потому что уже есть обязательства по ипотеке. В результате безумные выплаты.

Но наш русский человек не лыком шит, поэтому он решает сделать следующее — взять ипотеку и покрыть ей потребительский кредит, в расчете, что останется выплачивать только ипотечный кредит.

В идеальном варианте, он это делает. И вроде бы все складывается хорошо — ипотеку он «тянет», обязательства свои исполнять может.

Но дело в том, что чаще всего во вновь купленной квартире (новостройке повсеместно. на вторичке реже) необходимо делать ремонт. И в этот момент банк предлагает кредитную карту, при оформлении которой заемщик получает скидки в ряде магазинов со стройматериалами. Все приехали:)

Либо другой, не очень удачный исход. Ипотеку дали, имеющийся потребительский кредит закрыть не смог, потому что ипотечный кредит дали пуля в пулю на покупку квартиры, а значит здесь пригодилась кредитная карта.

В итоге деньги куда-то разлетелись и потом получается, как в сказке — «у разбитого корыта»: оформлена ипотека, два-три потребительских кредита, пару кредитных карт, на которых уже нули и одна не активированная (обычно этим заемщики гордятся — придержали)…

Вопрос от Чернышевского:
— Что делать?

Страх №7

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансирование кредита, когда вы в одном банке взяли под 10%, а в другом увидели 9, 5% и решили рефинансировать — это оформление нового кредита.

Другой банк также будет вас рассматривать, как и старый, вы также пройдете все круги по взятию (или не взятию) комиссии, вам могут сказать, чтобы вы переоформили новую страховку, т.к. имеющаяся не подходит и прочее.

В результате, лучше заранее это рассчитать  Но если у вас есть просрочки и задолженности, т.к. не «тянете» ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту.

И тут приходит гениальная мысль о том, что надо рефинансировать и уменьшить ежемесячный платеж, чтобы «влезать» в свой бюджет.

Однако банки, в большинстве своем, рефинансируют с большой неохотой, т.к. понимают, что к ним пришли не спроста.

Значит заемщик понимает, что у него проблемы, либо они появятся в будущем, это как лакмусовая бумажка (вспоминайте уроки химии с Марьей Ивановной) и вы отсрочиваете кризис в выплатах или не хотите портить отношения с текущим банком.

По факту программой рефинансирования лучше не пользоваться, а просто пойти и оформить заново кредит.

Помните я говорил о десяти способах уменьшить платеж по ипотеке? Так вот там рефинансирования ипотечного кредита не было и не спроста.

Может быть и хорошие стечения обстоятельств, если математически вы вычислили, что рефинансирование для вас выгодно, даже при перерасчете всех приведенных выше нюансов.

Вы узнали как узнать реальную ставку по ипотечному кредиту на квартиру, как вернуть некоторые комиссии, как не попасть с ипотекой по «тяжелой» и есть ли смысл в рефинансировании ипотечного кредита.

Надеюсь, что этот материал о банковских страхах перед оформлением ипотечного кредита на квартиру, оказался для вас не только полезным и вы узнали много нового, но и помог принять верное решение и оградил от различных ошибок.

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/ipoteka/ipotechnyiy-kredit.html

10 страхов ипотечных заемщиков, которых не стоит бояться

10 страхов ипотечных заемщиков, которых не стоит бояться

Любые риски можно свести до минимума. Кто-то считает ипотеку благом, а кто-то – кабалой на очень длительный срок, за который придется выплатить банкирам две-три стоимости своей квартиры.

Вместе с нашим экспертом мы разобрали основные страхи тех, кто хочет решить свой жилищный вопрос, но боится использовать для этого ипотечный кредит. И даем советы, как эти страхи можно сделать незначительными.

Ведь как говорят экономисты: не надо бояться риска – надо сделать его управляемым. Тем более что ипотека – хороший повод рассчитать свои возможности.

Страх № 1: ипотека – это дорого.

Цены на недвижимость у нас довольно высокие. Это медицинский факт. Но с этим ничего не поделаешь. В итоге каждый из нас может сделать свой личный выбор: либо жить на съемной квартире, либо ввязаться в ипотеку. Мы много раз делали подобные расчеты.

Если у вас есть хотя бы 30% от стоимости квартиры на первоначальный взнос, то ежемесячный платеж по кредиту у вас будет примерно равен тому, что вы отдаете за аренду. При этом ипотечные выплаты у вас будут одинаковыми все эти годы, а вот арендная плата будет расти с каждым годом.

Так что выбирая, какому «чужому дяде» платить за квартиру, банку получается выгоднее, чем арендодателю.

Страх № 2: слишком большой срок.

Часто слышишь такой довод: мол, пока расплатишься за ипотечную однушку в спальном районе – вот уж и на пенсию пора. Действительно, ипотека – это долгосрочный кредит. Я бы не советовала брать его более чем на 15 лет – это оптимальный срок. Это можно легко выяснить, проведя простейшие манипуляции на кредитном калькуляторе.

Если брать кредит на бОльший срок (20 или 25 лет), то платеж снижается незначительно. Так что нет смысла брать ипотеку на максимальный срок. При этом никто не заставляет вас платить четко по графику, не опережая его. Наоборот, вы всегда можете сделать досрочное погашение и тем самым снизить срок выплаты кредита.

Тем более что это очень даже выгодно, особенно в первые годы, когда основную долю в платежах занимают проценты банку. По практике, тяжело будет в первые год-два, когда заемщик привыкает к дополнительным расходам. Плюс ко всему, инфляция в нашей стране довольно высокая, доходы россиян продолжают расти.

И со временем платеж (он, как правило, фиксированный на весь срок выплаты) будет занимать все меньшую долю в расходах семьи.

Страх № 3: ползарплаты отдавать банку.

Часто приводят пример каких-нибудь своих знакомых. Мол, все ипотечники перебиваются с воды на хлеб, вкус к жизни потеряли из-за этого кредита. Конечно, такое вполне может случиться, если ежемесячный платеж составит 40 – 50% от вашей зарплаты. Это очень серьезная нагрузка на семейный бюджет.

Но это в корне неправильная стратегия. В любом случае не надо слишком сильно закредитовываться. Лучше сделать платежи более комфортными – не более 30% от ваших доходов. На первых порах лучше перестраховаться.

К примеру, внести более высокий первоначальный взнос, купить квартиру меньшего размера или в более отдаленном районе.

Страх № 4: квартира выйдет «золотая».

Многие не берут кредит, только потому что их «душит жаба». Главный довод – если взять ипотеку, то придется заплатить две-три стоимости квартиры. Если взглянуть на расчет в кредитном договоре, то в некоторых случаях это действительно так.

Но стоит ли этого бояться? Квартиры постоянно дорожают со скоростью инфляции, а часто даже быстрее. Поэтому через 10 – 15 лет стоимость квартиры, скорее всего, составит именно ту самую сумму, которую вы за нее и заплатили. А в большинстве случаев – даже больше.

И опять же – никто не мешает вам гасить кредит досрочно, тогда итоговая переплата будет меньше.

Страх № 5: купить по завышенной стоимости.

Многие покупатели пытаются угадать наиболее удобный момент для приобретения жилья. Всем хочется купить тогда, когда цены на квартиры будут на минимуме. Но обычно это происходит только в том случае, когда в экономике возникает кризис. В этот момент цены опускаются (в разных регионах по-разному). Но проблема в том, что тогда ипотечные ставки, как правило, повышаются.

Банки начинают вести более осторожную политику.  Давать деньги в долг заемщикам становится более рискованным занятием. Ведь их могут уволить либо сократить зарплаты. Ловить такие скачки на рынке недвижимости довольно сложно, особенно если вы не работаете в этой сфере. Тем более если квартирный вопрос у вас стоит ребром, то лучше решать его, а не ждать, когда цены упадут.

Это может продолжаться слишком долго.

Страх № 6: не смогу выплатить кредит.

В основном этот страх возникает из-за длительного периода выплат. В жизни может всякое случиться. Но этот риск довольно просто снизить. Необходимо создать себе резервный фонд. Желательно, чтобы в кубышке лежало 6 ваших месячных расходов.

Тогда в случае каких-либо финансовых форс-мажоров вы сможете спокойно переждать кризисное время, подыскать новую работу, найти дополнительные источники доходов или решить проблему другим способом. Например, в крайнем случае продать квартиру.

Страх № 7: банк может отобрать квартиру.

Это произойдет лишь в том случае, если вы грубо нарушите условия договора. Либо если стоимость недвижимости резко упадет. Поскольку ваша квартира для банка – это залог. Если он начинает стоить меньше выданной вам суммы, то банк может попросить вас внести дополнительный платеж.

Как от этого обезопаситься? Во-первых, лучше внести более весомый первоначальный платеж. Вряд ли квартира упадет более чем на 30 – 40%. Во-вторых, если у вас возникли финансовые проблемы, не надо скрываться от банка.

Есть случаи, когда заемщик не платит по долгам 2 – 3 года, а потом вдруг объявился и стал качать права, почему банк отбирает у него недвижимость. Как правило, банкиры достаточно лояльны к тем, кто приходит к ним заранее – до того, как появится просрочка по выплатам. Потому что работа банка в том, чтобы выдавать кредиты, а не квартиры продавать.

И в данном случае лучше не портить себе кредитную историю. В противном случае вы можете попасть в категорию «рискованный заемщик» и кредит вам в будущем либо вообще не дадут, либо дадут под более высокий процент.

Страх № 8: квартиру из-под ипотеки не продашь.

Так считают многие. Вроде как взял ипотеку и она на тебе как дамоклов меч висит до тех пор, пока последний рубль банку не вернешь. Это не так. Продажа квартиры из-под ипотеки – это вполне нормальная сделка.

И если вы не можете платить по счетам, то вы можете просто избавиться от этой собственности. Причем, в большинстве случаев часть денег у вас еще и останется. Либо сдать квартиру в аренду и переехать в более дешевое жилье или к родственникам.

Вариантов решения проблемы может быть множество. Конечно, некоторым настолько принципиально жить в своей собственной квартире, что они даже не рассматривают для себя такой вариант. Но упираться до последнего может очень дорого обойтись.

К примеру, если делать реструктуризацию, то переплата серьезно увеличится. Ведь  в этом случае кредит размазывается на более длинный срок.

Страх № 9: хочу все и сразу.

Точнее это не страх, а желание. Но оно препятствует решению жилищного вопроса. Мол, денег хватает только на однушку, но я хочу жить в трешке, чтобы потом, когда семья и дети появятся, никуда не переезжать. Но это слишком рискованный путь. Ведь тогда придется влезать в слишком большие долги. Чтобы снизить риски, лучше действовать поэтапно.

К примеру, для начала взять что-нибудь подешевле. Если речь идет о столице, то можно сначала купить однушку в Подмосковье. Это будет своеобразный входной билет на рынок. Сдать ее, выплатить ипотеку, затем продать квартиру и с хорошим первоначальным взносом покупать недвижимость уже в Москве.

В этом случае не придется кусать локти, если вдруг стоимость квадратных метров резко вырастет, пока вы копили на более комфортную квартиру. Цены обычно либо растут, либо падают. И это касается практически любых квартир. Отличается лишь динамика в разных секторах и в разных регионах. Другими словами, накапливать на квартиру лучше в квадратных метрах.

Тем более что сейчас рынок в России растущий. Если в Европе люди инвестируют в облигации или в пенсионные фонды, то у нас менталитет другой – самым надежным средством сбережения средств считает недвижимость. Доля инвестиционных сделок на рынке растет. Более того, рынок столичной недвижимости в любой стране наиболее стабильный.

Потому что в мегаполисах всегда будут работать люди. В регионах рынок более подвержен изменениям.

Страх № 10: боюсь любых кредитов.

Как правило, здесь просто страх незнания. Человек не в курсе, как работают банки и предпочитает пользоваться старыми проверенными способами. Мол, лучше всю сумму самостоятельно накоплю. Хотя гораздо легче посоветоваться со знакомыми, которые разбираются в банковских продуктах, пользовались ипотекой.

И принять более взвешенное решение. Конечно, если человек в течение трех лет может накопить себе на квартиру, то, наверное, ему нет смысла брать ипотеку. Значит, доходы и финансовая дисциплина хорошие. А вот если срок больше, например 5 – 10 лет, то есть опасность так и не догнать уходящий поезд.

Цены на квартиры постоянно растут. И лучше, скопив хороший первоначальный взнос, взять оставшуюся сумму в ипотеку. Либо действовать поэтапно, как это было описано выше.

В любом случае, выгоднее не поддаваться своим страхам, а подойти к вопросу рационально: то есть довести риски до минимума, но все же решить свой квартирный вопрос с максимальной выгодой для себя.

Источник: http://bankir.ru/publikacii/20130610/10-strakhov-ipotechnykh-zaemshchikov-kotorykh-ne-stoit-boyatsya-10003520/

Правила безопасности при оформлении ипотечного кредита

Правила безопасности при оформлении ипотечного кредита

Юридическая “безопасность” заемщиков при заключении ипотечной сделки – дело рук самих заемщиков. Столкнуться с обманом, конечно, может любой, но чаще всего заемщики становятся жертвами собственной невнимательности или непросвещенности, поэтому не помешает повторить нехитрые правила, которые помогут избежать неприятных и “неожиданных” последствий заключения ипотечной сделки.

Юридическая “безопасность” заемщиков при заключении ипотечной сделки – дело рук самих заемщиков.

Столкнуться с обманом, конечно, может любой, но чаще всего заемщики становятся жертвами собственной невнимательности или непросвещенности, поэтому не помешает повторить нехитрые правила, которые помогут избежать неприятных и “неожиданных” последствий заключения ипотечной сделки.

Пять мифов об ипотеке: сомнения россиян и реальные факты >>>
Законодательная реальность

Законодательная база в области ипотеки в настоящий момент является достаточно проработанной.

Федеральный закон №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” был принят 16 июля 1998 года. На практике основные сложности возникают в области понимания и применения закона, а не в связи с законодательным регулированием.

Серьезные кредитные организации соблюдают законодательство, стараются не допускать нарушений, отчасти потому, что их деятельность жестко регламентирована и контролируется Центральным банком и другими госорганами, отчасти потому, что они осознают ценность положительной репутации.

Наиболее уязвимыми в этом смысле являются заемщики, то есть физические лица, которые преимущественно не знают законов, своих прав и обязанностей, редко читают и еще реже понимают документы, которые подписывают.

Юридическая безграмотность становится особенно опасной, когда на кону значительные денежные суммы, оформление в залог собственной недвижимости.

Для минимизации рисков заемщику следует быть бдительным и не знать несколько нехитрых, но очень важных правил. 

Прописные истины


Все об ипотечных аферах – чего бояться заемщикам >>>

Прежде всего, соберите информацию о кредитной организации (банке), в которой вы намериваетесь оформить кредит. Используйте информацию из интернета или найдите знакомых, которые обслуживались или обслуживаются в конкретной организации, – общая информация о банке, порядке и дисциплине, отношении к клиентам будет полезна.

Договоритесь о встрече в офисе кредитной организации, чтобы осмотреться на местности, задать интересующие вопросы, и понять уровень обслуживания клиентов.

Будьте осторожными, внимательными и дотошными в ознакомлении с документами, схемами и условиями предоставления и возврата кредита, оформления и погашения залога ипотеки.

При ознакомлении с документами смело делайте их ксерокопии, фотографируйте их на камеру мобильного телефона, если копию сделать невозможно.

Запросите заранее документы, которые имеют отношение к процедуре получения и обслуживания кредита, в особенности – проекты документов, которые необходимо будет подписать. Это позволит вам внимательно все прочитать.

Важно ознакомиться с полным текстом подписываемого документа, так как “хитрые” условия могут быть спрятаны в любом месте.

Ни в коем случае поддавайтесь на спешку. Документы требуют тишины и внимательного ознакомления, чтобы вам не говорили другие лица. Подписывайте только те документы, смысл которых вам понятен.

Обращайтесь за помощью к ипотечным брокерам, юристам, риэлторам, если имеется такая возможность. Иногда привлечение юриста на подписание документов может спасти вашу недвижимость.


Зона риска

Стоит отметить 5 основных рисков, о которых нужно помнить при оформлении ипотечного кредита:

1) Риск обращения взыскания на залог (недвижимость) в случае невыплат по кредиту.

2) Риск нарушения или ненадлежащего исполнения требований по кредитному договору, договору об ипотеке. Нарушение может быть наказано штрафом.

3) Риск изменения ставок по кредиту. Особенно актуально, если кредит предоставлен на долгий срок.

4) Риск наступления жизненной ситуации, которая не позволяет исполнять требования по кредитному договору, не оговорена в кредитном договоре.

5) Риск приобретения недвижимости с юридическими “дефектами”, что может повлечь утрату недвижимости в будущем, но сохранения обязательства по возврату кредита.

Руководство к действию

Уделите особое внимание разделу “Заемщик обязуется”. Рекомендуем переписать договор на “русский” язык и выписать из него все обязательства и требования, которые вам нужно будет исполнять.

Часто заимодавцы требуют сообщать в письменной форме о важных изменениях и других обстоятельствах из вашей личной жизни. Например, об изменении фамилии, смене места жительства.

Соблюдайте все требования точно и в срок.

Запишите все сроки, которые нужно соблюдать по кредитному договору. Например, какой нужно выждать срок после уведомления о досрочном погашении кредита?

Проверьте полномочия лиц, которые подписывают с вами документы. Как правило, сотрудники кредитных организаций действуют на основании доверенностей. Требуйте экземпляр доверенности для себя.

Соберите и храните в надежном месте всю документацию, которая была вами подписана.  На практике встречаются случаи, когда клиенты не придают значения документам, забывают некоторые свои документы у помощников или посредников.

Внимательно рассмотрите все условия в подписываемых вами документах, особенно – вопросы о финансовых санкциях (штрафах) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора, например, пени за просрочку выплаты процентов, порядок реализации заложенного имущества, порядок досрочного погашения кредита.

Вадим Черданцев, старший юрист практики “Земля. Недвижимость. Строительство” юридической фирмы “Клифф”

Источник: https://realty.ria.ru/home_advice/20130109/399303142.html

Что делать с ипотечным кредитом в кризисной ситуации – Виртуальная школа пенсионера

Подробности Категория: Все о кредитах: взять кредит, погасить кредит…

“Если человек тратит время в ожидании подходящих условий, то он никогда ничего не сделает. Идеальное время действовать наступило сейчас!”
Марк Фишер

Основная проблема в кризисной ситуации — невозможность вовремя производить платежи по ипотечному кредиту, связанная с уменьшением или полным исчезновением дохода

Обычно размер платежа по ипотечному кредиту занимает существенную долю в бюджете семьи.

Принимая решение о размере выплат по ипотечному кредиту, заемщик ориентируется на текущий доход и, кроме того, хочет быстрее вернуть долг по ипотеке, чтобы уменьшить переплату.

При рациональном подходе к личным финансам все дополнительные поступления направляются на частичное досрочное погашение ипотечного кредита.

Но, несмотря на разницу в процентах по ипотечным кредитам и депозитам (явно не в пользу последних), стоит задуматься и о резервном фонде.

Поэтому пока доходы не уменьшились, нужно предпринять следующие шаги:

  • Сформировать резервный фонд погашения ипотечного кредита, который позволит погашать ипотечный кредит в непредвиденной ситуации и избежать дополнительных расходов по ипотеке на пени и штрафы. Размер резервного фонда погашения ипотечного кредита должен покрывать платежи по ипотечному кредиту желательно на 6 месяцев.
  • После формирования резервного фонда погашения ипотечного кредита можно приступить к досрочному погашению ипотечного кредита (если такая возможность прописана в ипотечном договоре). В результате уменьшатся платежи по ипотечному кредиту и можно будет сократить размер резервного фонда погашения ипотечного кредита.

Дополнительные возможности для досрочного погашения ипотечного кредита предоставляет государство:

  • Возможность направить средства материнского капитала (кому они положены) на погашение целевых кредитов на улучшение жилищных условий (в том числе ипотечных кредитов).

Справочно. К 2014 году размер материнского капитала вырастет до 429 тыс. рублей.

Материнский капитал может быть направлен на погашение ипотечного кредита, оформленного как на мать, так и на отца ребенка.

Внимание. Досрочное погашение ипотечного кредита возможно за счет имущественного налогового вычета, который можно получить один раз в жизни при покупке жилой недвижимости.

Для недвижимости, купленной после 1 января 2008 года, данный налоговый вычет составляет 2 млн. руб. (или возврат налога на доходы физлиц — 260 000 руб.).

Важно. Не стоит забывать и о том, что налоговый вычет распространяется и на проценты по ипотечному кредиту — можно вернуть 13 % от уплаченных по кредиту процентов.

Необходимое условие для получения налогового вычета — наличие достаточной суммы уже уплаченного по ставке 13 % налога, то есть для полного получения вычета в размере 2 млн. руб.

ваш доход должен составить те же 2 млн. руб.

Использовать государственную помощь по погашению ипотечного кредита можно и в случае, если ваши доходы уменьшились:

  • материнский капитал направить на досрочное погашение ипотечного кредита (иное использование не допускается), а из налоговых вычетов сформировать резервный фонд погашения ипотечного кредита.

Уменьшение доходов приводит к полной или частичной потере платежеспособности, то есть к невозможности выполнять обязательства по погашению ипотечного кредита.

Это, в свою очередь, может привести к более серьезным последствиям, например, к реализации кредитором предмета залога ипотечного кредита — недвижимости.

Чтобы оценить проблемность ситуации, нужно выяснить остаток задолженности по ипотечному кредиту.

Основной вопрос, с которым сталкиваются заемщики ипотечного кредита при аннуитетных платежах, — медленное погашение основной суммы долга ипотечного кредита в первые годы.

Знание полученного остатка задолженности по ипотечному кредиту позволит принять решение:

  • о реализации активов (например, автомобиля или акций), если они есть, чтобы направить полученные от продажи средства на досрочное погашение ипотечного кредита;
  • о реализации предмета залога ипотечного кредита (например, если продажа квартиры позволяет погасить ипотечный кредит полностью и купить квартиру меньшей площади);
  • об изменении условий ипотечного кредита — смена валюты, увеличение процентной ставки, увеличение срока;
  • о возможности воспользоваться государственной реструктуризацией, предоставляемой агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). После этого стоит попытаться договориться с банком. В большинстве случаев банку выгоднее пойти навстречу заемщику ипотечного кредита, чем инициировать судебное разбирательство.

Поэтому банки предоставляют следующие виды отсрочек выплат по ипотечному кредиту:

  • увеличение срока ипотечного кредита. Если у вас уже есть долгосрочный ипотечный кредит, увеличение срока существенно не снизит сумму ежемесячных выплат по ипотечному кредиту. Для рассмотренного в таблице (см. предыдущую статью) двадцатилетнего ипотечного кредита, если заемщик через 3 года увеличит срок выплат по ипотечному кредиту на 5 лет, аннуитет уменьшится примерно на 1400 руб.;
  • кредитные каникулы (льготный период), когда платится лишь процент по ипотечному кредиту и не выплачивается основной долг ипотечного кредита. Существенного снижения выплат в первые годы ипотечного кредита с аннуитетным платежом так же не произойдет. Для рассмотренного в таблице ипотечного кредита через 3 года уменьшение платежа составит 2900 руб.;
  • полная отсрочка платежей по ипотечному кредиту — не платятся ни проценты, ни основной долг по ипотечному кредиту. Данный вид отсрочки предоставляется крайне редко. Не выплаченные заемщиком проценты по ипотечному кредиту увеличивают сумму оставшейся задолженности.

Как уже говорилось выше, кроме вариантов изменения условий ипотечного кредита заемщик может пойти на такой крайний шаг, как продажа недвижимости. Пока цены на квартиру остаются выше остатка задолженности по ипотечному кредиту, продажа является приемлемым вариантом. Особенно при существенном снижении дохода заемщика, когда кредитные выплаты по ипотеке становятся ему не по карману.

При более сильном снижении стоимости недвижимости ее продажа не позволит погасить долг по ипотеке.

Самостоятельный поиск покупателя может оказаться более выгодным, нежели если квартиру станет продавать банк за неисполнение обязательств по ипотеке.

В любом случае продажа недвижимости должна согласовываться с банком. С покупателем заключается предварительное соглашение, после которого он гасит задолженность продавца, а с квартиры снимается обременение.

После этого заключается и регистрируется договор купли-продажи и переход права собственности.

Кроме недвижимости можно продать сам ипотечный кредит на недвижимость.

В данном случае продавец выставляет на рынок ипотечный кредит, а не недвижимость. Опять подразумевается согласие банка на сделку: банк одобряет нового заемщика на старый ипотечный кредит и оформляет ипотечный кредит на него.

Подписывается соглашение о переводе долга по ипотеке на покупателя, который принимает обязательство погасить ипотечный долг перед банком и право собственности на квартиру.

В этом случае обремененная ипотечным кредитом квартира остается в залоге у банка.

Внимание. На текущий момент продажа такого ипотечного кредита может привлечь покупателя из-за взлетевших ставок по ипотеке.

Вывод:

  • Всегда помните о финансовой безопасности!
  • Повышайте свою грамотность в вопросах кредитования, пенсионного и финансового планирования своей жизни!

Важно. Вас не устраивает будущая или настоящая жизнь на пенсии? Тогда нужно что-то делать!

Я предлагаю следующее:

  • Во-первых, определиться с образом жизни, который бы Вы мечтали вести на пенсии.
  • Во-вторых, рассчитаться со всеми имеющимися у Вас долгами и кредитами. Без этого говорить о ЖИЗНИ на пенсии бессмысленно. Если у Вас психология вечного должника, Вы подсели на кредиты, то никакой ЖИЗНИ на пенсии у Вас не будет.Как рассчитаться с долгами и кредитами читайте в моей книге «Как освободиться от долгов? Вся правда о кредитах…».
  • В-третьих, начните осваивать дополнительный источник дохода (например, фриланс или инфобизнес.)

В противном случае Вас ожидает вынужденная РАБОТА на кого-то в пенсионном возрасте. Пока позволит здоровье, а потом ВЫЖИВАНИЕ, нищета…

PS. Внимание. Пока не поздно (фактор времени играет против вас) независимо от возраста приступите к формированию своих пенсионных накоплений не зависимых от государственных.

Как это делать вы можете познакомиться в разделе «Финансовое планирование жизни», а также узнать из моих книг.
Если будут вопросы задавайте, постараюсь на них ответить.

PS1.

Источник: http://www.ypensioner.ru/chto-delat-s-ipotechnim-kreditom-v-krizisnoy-situatsii

«Вы должны быть уверены, что решение взять ипотеку действительно приоритетно»

Психолог Вера Эндрю работала по направлению гуманистической интегрированной терапии в Лондоне, является аккредитованным членом Британской Ассоциации Психотерапии (BACP), а теперь ведет частную практику в центре Москвы. Она рассказала порталу Novostroy-SPb.ru о том, в каких случаях лучше воздержаться от ипотеки, чтобы не навредить своему психологическому здоровью.   

Существует ли такое явление, как психологическая готовность к ипотеке? Что оно под собой подразумевает?

Несомненно, есть такое явление. Психологическая готовность – это осознанность выбора и его комфортность. То есть понимание того, зачем вы делаете что-либо, что это вам даст, а также готовность к последствиям этого выбора. Ипотека – выбор долгосрочный, как с финансовой точки зрения, так и с психологической. Он должен быть полностью вашим и принят по вашим причинам.

Не стоит принимать данное решение под давлением социальным – у всех друзей уже есть собственные квартиры, родители считают, что вам нужно «осесть» и т.д. Это – ваше решение.

Действительно ли покупка квартиры является приоритетом на данном этапе жизни? С одной стороны, ипотека – это возможность быстро улучшить жилищные условия, не зависеть от арендодателя. С другой – вы, возможно, потеряете некоторую гибкость в принятии иных решений.

Например, сложнее кардинально сменить сферу работы, взять долгий неоплачиваемый отпуск, заплатить за дополнительное обучение. Готовы ли к потере этой гибкости и других возможностей? 

Каким образом потенциальному заемщику можно психологически настраивать себя на ипотеку?

Важно понимать, что ипотека – самое долгосрочное и большое по размеру финансовое обязательство. Если вы убедились, что покупка квартиры действительно важна и нужна на этом этапе, то следующий шаг – увериться, что она будет комфортна с финансовой точки зрения.

Не стоит ставить себя в ситуацию, когда выплаты слишком велики и происходят в ущерб другим важным расходам, например, на отпуск, досуг и т.д., не говоря уже о непредвиденных расходах, которые все же в жизни случаются.

Будет лучше, если другие обстоятельства вашей жизни и самоощущения стабильны.

Не стоит брать на себя дополнительное обязательство, если в данный период жизни вы испытываете, скажем, сложности во взаимоотношениях – в семье или на работе.

Когда у близких людей трудности, и вы оказываете им поддержку, на этот период, возможно, стоит отложить решение добавить еще одно обязательство. Психологически это будет правильнее.

В целом, вы должны быть уверены, что решение взять ипотеку действительно важно и приоритетно на долгий срок.

А нужно ли вообще настраивать себя? Может быть, человек сам должен прийти к этому?

Готовым быть нужно, по всем тем причинам, которые мы обсудили выше. Решение не должно быть импульсивным. Именно поэтому полезно продумать все эти вопросы – если возможно, то с людьми, которым вы доверяете, которые финансово грамотны и не вовлечены в ваше решение.

В целом как себя ощущает заемщик, имея многомиллионный долг? Можете описать нормальное и ненормальное психологическое состояние в такой ситуации?

Нормальное психологическое состояние – это когда вы понимаете, что взяли на себя хорошо просчитанное и реальное обязательство.

Относитесь к ипотеке спокойно, так как это лишь еще одна ответственность, выбранная вами в дополнение к тем, которые уже существуют.

Вы помните, что успешно справляетесь с другими формами ответственности, начиная от ответственности за себя и заканчивая семьей, детьми, рабочими обязательствами и т.д.

Другой сценарий, когда долг довлеет над вами. Скорее всего, это означает, что вы не просчитали финансовый аспект тщательно, поэтому приходится отказываться от других возможностей в пользу погашения долга.

Или же покупка квартиры не была настолько важна, и вы не уверены, что сделали правильный выбор.

В любом случае, выплаты по ипотеке, превратившиеся в нечто большее, чем финансовое обязательство, вызывают чувство тревоги и дискомфорта.

Что делать при ненормальном психологическом состоянии? Продавать квартиру и гасить кредит?

Стоит разобраться в том, что происходит. Любой случай – индивидуален, и нужно понять, в чем причина тяжелого психологического состояния. Поговорите с психологом – как только вы точно определите причины дискомфорта, сможете найти и решение. Продать квартиру и погасить кредит – решение при полном отсутствии других вариантов.

Какие люди не созданы для ипотечных кредитов и кредитов вообще? Ведь всегда есть те, кто будет откладывать, но никогда не пойдет в банк.

На мой взгляд, здесь несколько факторов – разное понимание приоритетов, отношение к деньгам, воспитанное в семье, собственное отношение к деньгам и т.д.

Несмотря на распространенность кредитов, есть люди, которые твердо придерживаются правила никогда не занимать, если сами не заработали. Это, скорее всего, отношение к деньгам, воспитанное в семье, и оно имеет несомненное преимущество.

Такая позиция консервативна, но ответственна, избавляет от импульсивных или плохо продуманных решений и дает человеку чувство стабильности.

Но есть ведь и те, кто обожает кредиты, более того, это превращается в зависимость. С чем связано подобное явление? Это особый тип людей?

Я бы не назвала это типом людей, скорее, это поведение, в основе которого – определенная доля импульсивности. Не просчитываются последствия при принятии решений.

Зависимость любого рода – это как раз принятие решений в попытке изменить или получить какие-то эмоции. Эти эмоции (радость, облегчение) краткосрочные, но на тот момент рассматриваются как единственно возможные. Что-то наподобие «играй сегодня, плати завтра».

Данное поведение лежит в основе всех зависимостей и в разной степени успешно используется в продажах.

Обычно это поведение демонстрировали в той или иной мере взрослые в семье, и позднее человек его не осознал и не отработал. Ну, и конечно, играет свою роль неполная финансовая грамотность.

Как вы считаете, человек, работающий в банковской сфере, гораздо легче относится к кредитам? 

Как правило, люди, работающие в финансовой сфере, более грамотны. Зачастую они считают, что занимать можно только для того, чтобы вкладывать. Они понимают, как строится структура кредита, умеют рассматривать разные варианты, просчитывают выгоды и риски, реально оценивают свои доходы и возможности. Отношение к деньгам – ответственное, нет импульсивности.

В каких профессиональных сферах люди более спокойно относятся к ипотеке?

В финансовой сфере, в областях экономики, энергетики, словом, там, где финансовая грамотность высока. Ипотека рассматривается как вложение, просчитывается множество вариантов, а доходы и стабильность этих сфер – выше. Возможность говорить на одном языке с кредитором, договариваться о более выгодных для себя вариантах – это большое преимущество.

По статистике, в России ипотечный кредит погашается значительно раньше, чем запланировано графиком платежей. Почему заемщики так сильно хотят скорее избавиться от задолженности?

Свою роль играет традиционное недоверие к стабильности банковской системы, законодательства, политики и финансовых продуктов. В целом, неуверенность в завтрашнем дне.

В западных странах зачастую люди продолжают иметь ипотеку, даже если могут выплатить ее раньше, направляя деньги на другие цели и получая от этого доход.

Распространены и популярны даже после финансового кризиса почти 100% ипотеки под сдачу жилья в аренду. Многие люди таким образом приобретают вторую квартиру.

Психологическое желание не зависеть от долга, иметь возможность о нем не думать означают, что люди будут стремиться вернуть ипотеку быстрее, если у них есть такая возможность.

В будущем может ли что-то измениться в сознании людей, и ипотека не будет восприниматься как кабала? Что должно произойти?

Прежде всего необходимо, чтобы стала стабильной политическая ситуация, законодательство, банковская система. Должен измениться уровень финансовой грамотности людей.

Банки должны предлагать больший выбор ипотечных продуктов под меньший процент, делая ипотеку более традиционным и общепринятым методом покупки жилья.

Тогда люди будут принимать такие финансовые решения легче и увереннее и психологически смогут себя чувствовать комфортнее.

Дата публикации 26 июня 2015

Источник: https://www.novostroy-spb.ru/intervyu/vy_doljny_byt_uvereny

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.