Особенности регистрации ипотеки под залог участка

Содержание

Ссуда или кредит под залог земли (участка). Как это оформить?

Взять кредит под залог земельного участка в банковском учреждении значительно сложнее, чем при использовании в качестве залогового имущества других видов недвижимости (квартиры, коттеджа, офиса). Это объясняется высокой трудоемкостью подготовительной процедуры и сложностью проведения оценки.

Для получения денег необходимо собрать пакет документов, включающий:

  • кадастровый паспорт;
  • межевой план;
  • бумаги о праве собственности;
  • документально подтвержденное согласие на сделку от всех владельцев земли (если собственников несколько).

Залог не оформляется на землю, собственником которой является государство или муниципальные учреждения, а также на виды недвижимости, находящиеся в пожизненном наследственном владении. Арендатор имеет право получить кредит под залог земельного участка в том случае, если собственник согласен на оформление договора и условия проведения сделки не противоречат законодательным нормативам.

Такая ссуда не предусматривает ограничений в распоряжении недвижимостью. Заемщик может:

  • возводить на участке постройки;
  • использовать территорию в коммерческих целях;
  • постоянно проживать на объекте.

Главное условие соглашения — погашение ссуды в установленные договором сроки. Если заемщик регулярно нарушает финансовые обязательства, долг увеличивается на сумму пени, начисленной за каждый день просрочки.

Клиенты, планирующие взять кредит под залог участка, должны объективно оценивать собственные финансовые возможности и личные обстоятельства.

Кредитор, выдающий крупную сумму в срочном порядке, рассчитывает на добросовестность и честность заемщика, установление доверительных отношений.

Рассмотрим список требований к земельному участку, передаваемому банку в качестве залога по кредиту.

  1. Желательно нахождение земельного участка на расстоянии 30-50 км. от города, в котором есть отделение банка-кредитора.
  2. К участку должны быть подведены жизненно важные коммуникации: вода, газ, электричество.
  3. Инфраструктура в районе месторасположения надела должна быть развитой.
  4. Земля должна быть расположена либо в коттеджном поселке, либо в любом другом организованном населенном пункте.
  5. Согласие на передачу участка банку под залог должна дать жена (муж) заемщика и его совладельцы, если они есть.
  6. Согласие должно быть заверено нотариально.
  7. Кредитная история залогодателя должна быть безупречной.

Требования к залоговому участку

Большинство банков выдвигает сходные требования к залоговой земле, без соблюдения которых кредит вряд ли будет предоставлен:

  1. земля не должна находиться в залоге, аресте, аренде, т.е. быть абсолютно свободной от обременений;
  2. в залог оформляется участок из земель сельхозназначения или в пределах поселений;
  3. на недвижимость должно быть зарегистрировано право собственности;
  4. место нахождения участка должно относиться к территории, в пределах которой имеется представительство кредитной организации;
  5. все постройки на рассматриваемой земле оформляются и регистрируются согласно российскому законодательству;
  6. участок должен быть ликвидным, чтобы в случае отказа заемщика от своих обязательств банк смог быстро реализовать его и погасить за счет продажи долг по кредиту.
  7. наличие доступа к земельному наделу для проезда машины;
  8. не допускается расположение надела на охраняемой, закрытой территории, в заповедниках.

Выдача займа под залог земельного участка – это коммерческая услуга, которая позволяет клиенту срочно получить деньги на покупку недвижимости, освоение сельскохозяйственных земель и даже открытие собственного бизнеса.

Процедура

Для того чтобы получить кредит под залог земельного участка, понадобиться пройти определенную процедуру в банковской организации, и желательно заранее изучить все предстоящие шаги, чтобы не затягивать время и не нервничать в процессе оформления. Сами банковские работники советуют заняться документами еще до похода в банк, ведь в любом варианте придется заниматься сбором бумаг. Предлагаем вам изучить экспертное руководство, как быстро и легко получить кредит под залог земли.

  • Необходимо изучить все банки, дающие кредит под залог земельного участка, и выбрать ту организацию, которая предлагает самые выгодные условия. Не стоит экономить время на изучении различных предложений, только так можно будет найти оптимальный вариант. Если в том банке, где вы получаете заработную плату, есть выгодное предложение. То лучше всего отдать предпочтение именно ему. В такой организации получить кредит под залог земли можно будет практически со стопроцентной гарантией. Но если условия нельзя назвать выгодными, то лучше продолжить поиски альтернативы. Есть ряд сервисов, которые помогут сравнить условия и предложения, но кроме этого необходимо провести самостоятельный мониторинг, основанный на оценке рейтинга, финансовых показателей, опыта работы и реальных отзывах граждан. Внимательно изучите предложения небольших региональных банков, они могут быть интереснее, чем у крупных представителей финансового сектора. Но минус заключается в том, что неизвестные кредитные учреждения намного чаще сталкиваются с банкротством. Средний показатель банкротства – до шестидесяти банковских организаций ежегодно. Не стоит надеяться на то, что разорившийся банк – это возможность уклониться от выплаты по кредиту, платить все равно придется, но только другой организации.
  • Предоставление документации и оценка земельного надела. Чтобы взять кредит под залог земли, вам придется приготовить ряд бумаг, и только после этого банк оценит участок. Все современные банки используют интерактивные системы, так что вполне реально оформить заявки в режиме онлайн, что позволит экономить и временные, и финансовые расходы. Иногда для интернет клиентов действует система скидок. Сразу стоит учитывать, что такие решения банковских организаций являются предварительными, для окончательного вывода придется посетить банк, предъявить оригинальные документы. Для того чтобы получить кредит под залог земельного участка, необходимо наличие кадастрового и межевого плана, правоустанавливающих бумаг, выписки из ЕГРН и нотариально заверенного согласия совладельцев. Лучше договориться об оценивании земли с независимым экспертом, в противном случае этим займется представитель банковской организации, а он – заинтересованное лицо в занижении стоимости.

Вся процедура занимает по длительности около месяца, а предельная сумма займа не превышает 60%, в то время, как оформление в залог квартиры позволит взять займ на сумму до 80% от стоимости. Если вместе с участком в залог оформляется жилой дом, возведенный на данной земле, величина кредитной линии возрастает.

Общие условия

  • годовые 16-20%;
  • сумма кредита составляет 55-60% от рыночной стоимости;
  • рассмотрение заявления происходит за 2-5 дней;
  • срок кредитования в среднем 3-20 лет;
  • подтверждение наличия заработной платы;
  • все постройки и новообразование (сад, огород) возведенные в период кредитования включаются в залог.

Договор на оформление кредита под залог земельной собственности практически всегда имеет один и тот же вид. Если договор заключают между собой физические лица, то в соответствующих полях указываются их ФИО и паспортные данные.

Если же договор заключается между юридическими лицами, в документе прописываются сведения о генеральном директоре и полном названии компаний. В соответствующем договоре указываются права и обязанности залогодержателя и залогодателя.

Также в документе прописываются все сведения касательно земли и места расположения участка.

В соответствующих полях указывается сумма выплат, срок выдачи кредита или ипотеки, а также правила действия обоих лиц в случае нарушения условий договора.

Данный документ считается действительным лишь в том случае, если он подписан двумя сторонами (как в случае с физическими, так и в случае с юридическими лицами).

Тонкости

Кредитование под залог земельного участка проходит по стандартной схеме в офисе банка. Необходимо предоставить документы и написать заявление-анкету. После этого банк осуществляется проверку данных и выносит решение. Если банк одобрил прошение происходит:

  • страхование участка;
  • регистрация необходимых документов по кредиту в УФРС (Управление федеральной регистрационной службы) и получение входящего номера;
  • полученный номер передается в кадастровую службу;
  • регистрация сделки в ЕГРП (Единый государственный реестр прав) вместе с кредитором.

На что обратить внимание:

  1. При оформлении кредита банки обычно берут за основу стоимость участка из договора купли-продажи.
  2. Некоторые пытаются избежать выплату большой госпошлины и занижают цену в договоре, что в будущем повлияет на сумму кредита.
  3. Получить деньги под залог земельного участка низкой стоимости вряд ли получится.
  4. В качестве гарантии банки требуют большой первоначальный взнос.
  5. Кредитор будет стараться найти основания для того, чтобы выдать как можно меньше средств.
  6. Во время кредитного периода владелец вправе начать строительство на своем земельном участке.
  7. Необходимо предупредить кредитора только в том случае, если этот пункт указан в кредитном договоре.

4 предложения банков по выдаче кредита под залог земельного участка

Банк Москвы «Строительство жилого дома»

Процентная ставка: 12,1-16,15%;
Срок кредита: 3-30 лет;
Сумма кредита: от 170 тысяч рублей до 200% от стоимости земли, использующейся в качестве залога.

Потребуются документы по залогу, паспорт, справки, подтверждающие доходы, заключение независимого оценщика.
В рамках кредитной линии банк может перечислить от одного до пяти траншей.

При этом проценты будут начисляться только на ту сумму, которую заемщик по факту потратил. Разумеется, земельный участок принимается в качестве залога только в том случае, если на нем планируется строительство. Зарплатным клиентам предоставляются более выгодные условия. Кредит целевой.

Банк Зенит «Кредит на покупку земельного участка с жилым домом»

Процентная ставка: 11,5-15,5%;
Срок кредита: 1-25 лет;
Сумма кредита: от 540 000 до 14 миллионов рублей для Москвы, от 270 тысяч до 10,5 миллионов рублей для регионов.

Требуется стандартный набор документов для ипотеки. Земельный участок можно купить и заложить только с расположенным на ним домом. Потребуется страхование недвижимости, утраты права собственности, жизни и трудоспособности заемщика.

Россельхозбанк «На развитие личного подсобного хозяйства»

Процентная ставка: от 14%;
Срок кредита: до 5 лет;
Сумма кредита: до 700 тысяч рублей.

Кредит целевой, предоставляется, как указано в название, на развитие подсобного хозяйства: покупку горюче-смазочных материалов, удобрений, семян, животных, сельскохозяйственного оборудования, а также на некоторые другие, не связанные с сельским хозяйством цели.

В качестве залога может быть принято любое ликвидное имущество, в том числе земельный участок. Участок, в отличие от иной закладываемой недвижимости, страховать не нужно.

Кредит может быть оформлен только на лицо, которому принадлежит земельный участок, и которому на момент полного погашения кредита исполнится не более 65 лет. В противном случае требуется созаемщик в возрасте не более 60 лет.
Возможно предоставление льготного периода.

Сбербанк «Потребительский кредит под залог объектов недвижимости»

Процентная ставка: 14,5% в рублях (13,5% — для зарплатных клиентов);
Срок: от 3 месяцев до 7 лет;
Сумма: от 1 до 10 миллионов рублей.

Потребительский кредит выдается на любые цели под залог недвижимости, в том числе, и земельного участка. Однако, скорее всего, большую сумму в этом случае вы не получите: максимальная сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости участка.
Для оформления потребуется стандартный набор документов, а также бумаги на сам земельный участок.

В каких случаях кредит можно формить под залог земли

 Как видите, число программ кредитования, где возможен залог в виде земельного участка, невелико. Землю в качестве залога чаще всего принимают в двух случаях:

1. При строительстве дома на территории участка, закладываемого по кредиту;
2. При использовании в качестве залога и дома, который расположен на участке.

Только в Сбербанке и Россельхозбанке можно получить кредит, заложив землю, на развитие личного подсобного хозяйство. И в том же Сбербанке — на любые нужды.

Банки предоставляют целевые и нецелевые кредиты под залог земельного участка

Первый подразумевает выдачу займа для определенной цели, которая прописывается в договоре. В случае расходования средств на другие нужды, клиент выплачивает штрафы. При нецелевом кредите клиент вправе как угодно распоряжаться полученными средствами. Среди ипотечного кредитования можно выделить:

  1. Кредит на покупку участка. Вид ипотеки, который подразумевает получение кредитных средств на покупку земельного участка под залог в виде этого же участка. Данная схема в нынешнее время не в преимуществе у банков, ведь ликвидность участка очень нестабильна.
  2. Кредит на покупку или строительство недвижимости на участке. В случае покупки недвижимости, она выступает залогом по такому кредиту. Кредит на строительство подразумевает необходимость оставить в качестве залога другие ценные товары, ведь строительный участок не является полноценным имуществом, поэтому не выступает в качестве залога. Требования для такого вида кредита проще, поэтому кредит на строительство жилья получить намного легче.

Источник: https://dedadi.ru/zhilishhnoe-pravo/kredit-pod-zalog-zemli.html

Кредитование под залог недвижимости: особенности, риски и условия заключения

Необходимость в получение кредита под залог имущества обязательно ведет к тому, что со временем появляется все новые и новые вопросы, связанные понятиями и определениями, часть из которых будет рассмотрена далее.

Сейчас большое количество банков предоставляет кредит, в залог которого можно представить квартиру или дом, участок земли или иную недвижимость. Это довольно прибыльно и для заемщика, берущего кредит, и для предприятия кредитора.

Множество банков желали бы предоставить услуги кредитора под залог квартиры, ведь это довольно надежное средство обеспечения обязательства по кредиту.

Если заемщик предоставляет свое жилье, то это, в большинстве случаев, гарантирует дальнейшие выплаты и исполнение своих обязательств.

В свою очередь, заемщик получает выгодный кредит с весьма низкими процентами и более свободными условиями для его погашения.

Условия кредитования под залог недвижимости

По условиям кредитования под залог заемщик остается с правом собственности на имущество, которое предоставляется в залог. Вытекающим правилом для залога будет являться накладывание определенных обязательств на пользование этой самой недвижимостью.

Например, если вы взяли кредит, а в залог отдали свою квартиру, то вы имеете право осуществлять в ней ремонт, сдавать в аренду, получая при этом, согласие банка, или можете прописать туда родственника. Но вот продать квартиру вы не можете, пока полностью не исполните свое кредитное обязательство перед предприятием кредитором.

При выдаче имущества в залог недвижимости, можно рассчитывать, в среднем, на сумму денежного кредита в 50-60% от рыночной стоимости квартиры. Иногда этот денежный предел может доходить и до 80%. Такой кредит может быть весьма выгоден для заемщика и иметь период выплаты до 25 лет.

Интересная материал: кредит под залог недвижимости.

Что можно использовать в качестве залога?

Предприятие кредитор может желать увидеть следующие виды недвижимости под залог выдаваемого кредита:

  • квартира;
  • жилой участок;
  • отдельные коммерческие помещения;
  • таунхаус;
  • нежилое помещение.

Требования к недвижимости

Имущество, которое будет заложено, должно являться ликвидным. Это означает не только то, что имущество должно иметь хорошее физическое состояние, но и спрос на рынке.

У кредитора будет гораздо больше желания взять обыкновенную квартиру в центре города за 3 миллиона рублей, чем какой-нибудь элитный участок за 20 миллионов за чертой города.

Не подлежит залогу недвижимое имущество, имеющее аварийное состояние или подлежащее сносу, а также когда не были учтены интересы несовершеннолетнего, прописанного в квартире.

В процедуре оформления и согласования об условиях кредита и его заключении потребуется, в первую очередь, анализ от банка репутации и платежеспособности лица, берущего кредит. Также им будет произведена и оценка самого имущества, но нужно иметь ввиду, что скорее всего эту процедуру придется оплатить.

Однако некоторые банки являются исключением и идут навстречу клиенту в этом вопросе. Представители кредитующей организации могут выехать непосредственно на адрес регистрации недвижимого имущества, выставляемого под залог, чтобы произвести оценку его состояния и пригодности.

Как правило, в целях защиты выплаты средств и обеспечения кредита, они могут немного снизить стоимость на жилье в сравнении с реальной, рыночной стоимостью этого жилья.

Также, отслеживается целевое использование кредита в тех нуждах, которые были оговорены в условиях договора, а их неисполнение накладывает определенные обязательства и штрафы на заемщика.

Например, банк вполне может потребовать смету о ходе выполнения работ и если будет зафиксировано некоторое отклонение от расчетов на бумаге и в реальности, то это может послужить поводом к реструктуризации долговых обязательств заемщика в пользу банка, а иногда и вовсе потребовать от него немедленного и полного погашения долгового обязательства. Все документы должны сдаваться в строго определенные сроки.

Документы для оформления кредита

Для получения кредита вам потребуется:

  • паспорт;
  • заявка на предоставление кредита в залог вашего недвижимого имущества;
  • свидетельство ИНН;
  • копия трудовой книги, которая будет заверена вашим работодателем;
  • страховое свидетельство гос. страхования;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • заверенное нотариусом согласие супруга или супруге на залог имущества;
  • справка о доходе, заверенная работодателем;
  • копии документов, которые подтверждают, ваше право собственности на имущество, отданное под залог;
  • иные документы финансовых обязательств, если присутствуют.

Следует отметить, что в зависимости от выбранного банка, текущий список документов может отличаться или дополнятся по некоторым пунктам, однако в целом является актуальным для большинства кредитующих финансовых организаций.

Источник: https://finardi.ru/kreditovanie-pod-zalog-nedvizhimosti-osobennosti-riski-i-usloviya-zaklyucheniya/

Особенности регистрации договора ипотеки, залога

Договор по ипотеке (залогу) вступает в силу после регистрации в ЕГРП. Это обусловлено особенностью данной формы сделки. Фактически регистрации подлежит не сам объект недвижимости, а ограничение прав владельца распоряжаться им.

То есть собственник не может продать недвижимость, подарить, обменять, прописать новых жильцов (в случае с жильем) и проводить ряд других действий, способных усложнить возможность изъятия залога вследствие невыполнения данных им обязательств без согласия Залогодержателя.

Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Реализация данной задачи требует от 5 до 15 рабочих дней, в зависимости от назначения объекта недвижимости. Точные сроки обусловлены видом собственности, служащей обеспечением для ипотечного кредита.

 Согласно закону, функции Кредитора может выполнять не только банковское учреждение. Право стать Займодавцем, т.е. Залогодержателем имеет физическое и юридическое лицо, не являющееся участником банковской деятельности. В этом случае регистрации подлежит договор залога недвижимого имущества.

 

Порядок регистрации договора ипотеки/залога

Для того чтобы внести запись о совершаемой сделке в ЕГРП, необходимо предоставить ряд документов, а также заявление с просьбой о регистрации от залогодателя и залогодержателя.

Если данная процедура осуществляется на основании договора (в отдельных случаях может проводиться на основании закона), регистрирующий орган потребует квитанцию об уплате пошлины.

Ее размер зависит от того, кто выступает залогодателем и залогодержателем: 

  • физическое лицо – 1000 руб.;
  • юридическое лицо 4000 руб.

Если договор купли-продажи с ипотекой заключается между физическим и юридическим лицом , в т.ч. банком – размер пошлины составляет 2000 руб.

Обязательства по ипотеке могут быть переданы другому залогодержателю на основании уступки прав требования. Это выгодно обеим сторонам: 

  • заемщик может рефинансировать кредит, переоформив его в другом банке;
  • займодавец получает возможность реализовать данный актив по разным причинам (например, если у заемщика пошли просрочки платеже по займу).

Для упрощения данной процедуры оформляется закладная. Оригинал и копию данного документа передают регистрирующему органу.Процедура уступки прав без закладной осуществляется при подаче заявления старого и нового залогодержателя в Росреестр.

При наличии данного документа в организацию необходимо обратиться лицу, которое получает права требования по обязательствам ипотечной сделки. Документы рассматриваются в течение 5-15 рабочих дней. Сроки обусловлены типом недвижимости.

Наиболее распространенные причины отказа в регистрации: 

  • недостающие документы;
  • наличие ошибок в оформлении;
  • несоответствие сделки нормам действующего законодательства.

Обратившимся в регистрирующий орган лицам предоставляется 5 дней на устранение повлекших отказ нарушений. В худшем случае рассмотрение договора будет отложено на 1 месяц.

 

Помощь профессионалов

Ваша цель – быстро провести процедуру регистрации договора ипотеки (залога)? Делегируйте реализацию поставленных задач компетентным специалистам. Мы предлагаем услуги практикующих юристов, обладающих многолетним опытом работы в сфере недвижимости.

Наши преимущества: 

  • исчерпывающие консультации по вопросам регистрации договора залога;
  • помощь при сборе документов;
  • составление (при необходимости, корректировка имеющегося) договора ипотеки (залога);
  • представление интересов клиента в регистрационных органах при подаче документов и получении результатов;
  • полное сопровождение на всех этапах заключения сделок купли-продажи с ипотекой или договора залога.

Мы поможем решить самые сложные юридические вопросы.

Наши специалисты оперативно соберут пакет необходимых документов, руководствуясь характером каждого случая (наличие несовершеннолетних детей, а также дополнительных требований со стороны банков, страховых компаний, нотариусов и регистрационных органов). Благодаря глубокому пониманию юридических процессов и знанию перечня необходимой документации мы совершим успешную регистрацию в сжатые сроки.

Для реализации поставленных задач требуется минимум документов: 

  • кредитный договор, и закладная (при наличии);
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • кадастровый паспорт на недвижимость (если ранее возникшее право собственности);
  • нотариально заверенная копия Устава, если Стороной является юридическое лицо;
  • доверенность от руководителя кредитной организации на подписание кредитного договора;
  • доверенность, подтверждающая полномочия руководителя. Актуально, если данная сторона сделки – юридическое лицо.

Мы поможем вам получить необходимый результат быстро и по доступной цене.

 

Снятие ипотеки, залога

Для возврата права на полноправное распоряжение собственностью после полного погашения кредита надлежит осуществить снятие ипотеки (или залога).

Это процедура требует обращения в Росреестр для внесения отметки о погашении регистрационной записи о погашении кредита, и соответственно, снятии обременения в виде залога.

Только в этом случае, а не при внесении последнего взноса по кредиту, можно получить все права на собственность.Доверьте реализацию данной задачи нашим специалистам. Мы окажем помощь на каждом этапе снятия ипотеки: 

  • оформление нотариальной доверенности на представителя нашей компании. На основании данного документа инициируется подача документов для погашения ипотеки;
  • получение подтверждения о погашении задолженности в банке. При наличии закладной выдается ее оригинал с отметкой о полном выполнении обязательств. Если функции залогодержателя выполняет юридическое лицо – мы возьмем подписанное руководителем сопроводительное письмо на снятие обременения и подтверждающий его полномочия документ;
  • подтверждение полномочий подписанта сопроводительного письма ( в случаях отсутствия закладной)
  • обращение в регистрирующий орган с корректно заполненными документами;
  • передача подтверждения о погашении залога, ипотеки.

Мы реализуем данную задачу за два-три дня. После погашения записи об ипотеке, и соответственно, снятии обременения, вы получите возможность пользоваться всеми правами на свою недвижимость.

Источник: http://www.co-grad.ru/dogovor-ipoteki-dogovor-zaloga-dogovor-kupli-prodazhi-s-ipotekoj

Как взять ипотеку под залог недвижимости ФЗ

Слово «ипотека» приобрело негативную смысловую окраску, как явление, заставляющее людей годами выплачивать баснословные денежные суммы. В юридическом же смысле ипотека является лишь одним из механизмов, гарантирующих, что лицо выполнит свое обязательство.

Необходимо разобраться, что же такое ипотека и для чего она нужна. Сделать это будет гораздо проще, если открыть специальный нормативный акт – ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости).

Ипотека как разновидность залога

Не все знают, что залог недвижимости – это ипотека, то есть ипотечный договор является разновидностью договора залога.

О кредите под залог недвижимости в ВТБ 24 можно узнать тут.

Залог – обеспечительная мера. Смысл ее заключается в следующем. У нас есть обязательство, договор займа (или какой-либо иной). Это обязательство будет самостоятельным, основным. Но так как сумма долга довольно значительная, кредитор хочет подстраховаться и предлагает заключить договор залога на земельный участок, который принадлежит должнику.

Этот договор будет дополнительным, или его еще называют акцессорным.

Теперь если должник по какой-то причине не выполнит обязательство (не вернет долг), кредитор будет вправе продать участок и из вырученных денег покрыть сумму долга.

Такой договор не самостоятелен и реализуется лишь в том случае, если основное обязательство не выполняется. Договор залога обеспечивает интересы кредитора, дает ему гарантию, что он не потеряет свои денежные средства.

Некоторые факты

По статистике средняя сумма ипотечного кредита в России составляет 2,51 млн рублей. Средний срок кредитования – 14,5 лет.

Ипотека как разновидность залога имеет с ним общую сущность, но есть все же и особенности залога недвижимости (ипотеки). Основной отличительной чертой является предмет договора.

Если в рамках договора залога закладывается любое имущество (ценности, автомобиль), то предметом ипотеки всегда является исключительно недвижимость.

Что именно относится к этой категории вещей, поясняет статья 5 ФЗ-102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

  • Земельные участки;
  • Недвижимость, предназначенная для предпринимательства (предприятия, здания, сооружения);
  • Жилые помещения всех видов (квартиры, дома и их изолированные части);
  • Гаражи, дачи, садовые домики;
  • Суда (морские, воздушные, речные, космические);
  • Объекты незавершенного строительства.

Важно!

Вопреки популярному мнению, ипотека – это не способ приобретения жилья. Сущность основного обязательства – кредитование приобретателя. То есть банк дает средства на приобретение жилья, покупатель приобретает его, и начинает выплачивать кредит.

Все время, пока долг не погашен, действует дополнительный договор – ипотека. Именно благодаря такой гарантии банки с легкостью соглашаются на огромные суммы жилищных кредитов.

Ведь если покупатель не сможет расплатиться с банком – стоимость квартиры позволит погасить задолженность.

О том, как взять деньги под залог квартиры узнайте в статье:  кредит под залог недвижимости в Сбербанке

Нужно понимать, что ипотека и приобретаемое жилье не обязательно должны быть связаны напрямую. То есть, мы можем приобретать в кредит одну квартиру (машину, дачу), а закладывать в качестве обеспечительной меры другое жилье.

В таблице представлены размеры среднего платежа по ипотеке в некоторых регионах России

ГородРазмер среднего платежа по ипотеке, руб.
Москва 89 700
Московская область 39 200
Санкт-Петербург 50 500
Ставропольский край 16 000
Республика Адыгея 16 500

Важно!

Особенностью ипотеки как вида залога является то, что лицо всегда сохраняет правомочия владения и пользования объектом ипотеки. Именно это позволяет ипотечному договору оставаться таким популярным – в то время, пока квартира заложена, покупатель продолжает проживать в ней или пользоваться ею иным способом.

Права и обязанности участников отношений

Интересная статистика

По данным статистики в России 49% ипотечников выбирают для покупки двухкомнатные квартиры, 40% – однокомнатные. Еще 11% приходится на сделки с трехкомнатными квартирами.

Как и в любом договоре, в ипотечных отношениях стороны имеют свои наименования – залогодержатель и залогодатель. Залогодатель – человек, который закладывает свою недвижимость. Залогодержатель – лицо, которое принимает недвижимость в залог. В основном же обязательстве, которое обеспечивается ипотекой, эти лица играют роль должника (собственник жилья) и кредитора (банк).

Важно!

Закон предусматривает и другой состав участников: залогодателем имеет возможность стать не должник, а третье лицо, не участвующее в основном обязательстве.

Приведем пример: лицо берет в долг значительную сумму денег, а в качестве гарантии (обеспечительной меры) оформляет ипотеку на квартиру своих родителей (с их согласия).

Тогда кредитор и залогодержатель будут совпадать в двух обязательствах, а вот залогодателем выступят родители должника, и ипотечный договор будет заключен именно с ними.

Залогодатель вправе:

  • Владеть и пользоваться недвижимостью;
  • Приобретать права на плоды и доходы, извлекаемые из предмета ипотеки (арендные платежи или урожай с земельного участка) – статья 29 Закона;
  • Распоряжаться предметом ипотеки (мена, продажа, сдача в наем), но на окончательное отчуждение (продажа, дарение) обязательно требуется согласие кредитора-залогодержателя;
  • Застраховать свою ответственность как заемщика (на случай невыплаты долга и недостаточной стоимости предмета ипотеки).

Подробно про кредит под залог недвижимости в Тинькофф банке  узнайте здесь.

Обязанности залогодателя:

  • Обеспечивать сохранность предмета ипотеки, не допускать его ухудшения;
  • Осуществлять ремонт (как текущий, так и капитальный);
  • Самостоятельно нести расходы по содержанию;
  • Застраховать предмет ипотеки (выгодоприобретателем, получающим выплаты, выступает залогодержатель);
  • Осуществлять защиту своего права на предмет ипотеки (способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ), а также уведомлять залогодержателя о притязаниях в отношении этого имущества.

Залогодержатель также имеет ряд прав:

  • Основное из них – возможность погашения задолженности из стоимости предмета ипотеки;
  • Страхование финансового риска (на случай, если стоимости заложенного имущества будет недостаточно);
  • Вправе защищать права на заложенное имущество от имени залогодателя, если последний такую защиту не осуществляет (в том числе истребовать имущество из незаконного владения) – статья 33 Закона;
  • Вправе осуществлять проверки сохранности заложенного имущества (наличие, состояние), даже если недвижимое имущество арендуют третьи лица.

Договор об ипотеке

Ипотека, как и любое другое обязательство, оформляется договором. Именно от его качества и юридической грамотности зависит дальнейший ход ипотечных отношений. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основные требования к пунктам такого договора:

  • Предмет ипотеки, оценка его стоимости (описание, позволяющее однозначно установить предмет);
  • Данные об основном обязательстве (сроки, сумма и существо обязательства);
  • Условие о допустимости/недопустимости внесудебного взыскания;
  • Титул залогодателя (на каком основании ему принадлежит предмет ипотеки и каким органом зарегистрирован).

В видео рассматривается подробности договора об ипотеке

Важно!

Для ипотечных договоров закон устанавливает два важных правила оформления. Первое — ипотека никогда не устанавливается устно (то есть только письменная форма). Второе — договор об ипотеке обязательно подлежит регистрации. Неисполнение этих требований влечет безусловную недействительность (ничтожность) договора.

https://www.youtube.com/watch?v=D9F8UFQJuAE

Обязательного нотариального удостоверения такой договор не требует.
По отношению к праву собственности на жилье ипотека выступает как обременение.

Сведения об этом вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при заключении сделок с таким имуществом вторая сторона обязательно уведомляется о наличии обременения.

Важно понимать – безусловным препятствием для продажи или сдачи внаем ипотека не является.

О кредите под залог недвижимости в Райффайзенбанке читайте по ссылке  http://cashfacts.ru/3486-poryadok-oformleniya-kredita-pod-zalog-nedvizhimosti-v-raiffaizenbanke

Источник: http://cashfacts.ru/2898-osobennosti-zaloga-nedvizhimosti-federalnyi-zakon-ob-ipoteke

Риски, возникающие при оформлении залога разного вида имущества

Подробности Визгалин О. Э.

Риски и проблемы, возникающие при экспертизе и оформлении залоговой сделки, в большинстве случаев отражают общие проблемы имущественных отношений.

В статье предлагается обзор наиболее острых проблем должной идентификации предмета залога и порядка его оформления.

Показаны пути минимизации банковских рисков, связанных с возможной потерей права залога

О.Э. ВИЗГАЛИН, заместитель начальника управления по работе с залогами, департамент сопровождения кредитных операций Внешэкономбанка

Одной из особенностей кредитования инвестиционных проектов является то, что основные и наиболее ценные активы создаются и/или приобретаются в рамках реализации такого проекта. Это означает, что на стадии открытия финансирования заемщик в качестве обеспечения обязательств по проекту может предложить весьма ограниченный перечень залогового обеспечения.

Характеристики финансируемого проекта обусловливают особенности создаваемых в будущем активов.

Как правило, такое имущество само по себе является условно-ликвидным и представляет ценность исключительно как часть создаваемого имущественного комплекса.

Таким образом, на стадии экспертизы проекта важно понять особенности создаваемых активов, их назначение, а также порядок государственной регистрации прав, бухгалтерского и технического учета такого имущества.

При анализе залоговых сделок по инвестиционным проектам наиболее важным является не столько определение достаточности и ликвидности залога, сколько комплексный анализ предмета залога, позволяющий с наибольшей достоверностью определить все необходимые характеристики имущества, его назначение, особенности учета и оборота, а также порядок оформления залога такого имущества.

Залог земельных участков

Одним из основных залогов является земельный участок (или участки) либо права аренды земельного участка, на котором предполагается реализовывать проект.

Одна из задач залоговой службы банка – правильно идентифицировать предмет залога и должным образом описать его в договоре залога.

Кроме того, представляется важным установить наличие всех объектов недвижимости, принадлежащих залогодателю, которые будут также использоваться в рамках реализации проекта и подлежат передаче в залог банку.

1. В соответствии со ст. 69 Федерального закона от 16.07.

1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

В соответствии со ст. 64 упомянутого выше закона при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Как видно из указанных норм, Закон об ипотеке связывает судьбу объекта недвижимости и земельных участков.

При этом существует две модели договоров залога: 1) договор залога, в котором основным (самостоятельным) предметом залога является земельный участок; 2) договор залога, в котором основным предметом залога являются объекты недвижимости, а залог земельного участка оформляется в связи с требованием Закона об ипотеке (ст. 69 Закона об ипотеке).

Можно утверждать, что в отношении инвестиционных проектов в большей степени распространен первый вариант договора, когда основным предметом залога является земельный участок, на котором предполагается реализация проекта[1].

Перед специалистами банка стоит задача выяснить точный перечень объектов недвижимости, находящихся на закладываемом земельном участке и зарегистрированных в ЕГРП, и при этом убедиться, что данный перечень носит исчерпывающий характер.

В качестве источников данной информации могут быть использованы (в комплексе):

– отчет об оценке земельного участка / прав аренды земельного участка и объектов недвижимости, подготовленный независимой оценочной компанией; отчет должен содержать подробное описание объекта оценки с указанием всех улучшений земельного участка, а также месторасположение объектов недвижимости (в привязке к земельному участку);

– кадастровый паспорт земельного участка (п. 8 листа КП1[2], лист КП3);

– официальное письмо залогодателя с перечнем находящихся на земельном участке объектов недвижимости;

– непосредственный осмотр земельного участка специалистами банка.

Однако ряд перечисленных документов зачастую не содержит всей необходимой банку информации. Заметим, что на практике весьма редко встречались кадастровые паспорта земельных участков с указанием в них информации об объектах капитального строительства.

2. Нередки случаи, когда залогодатель по каким-либо причинам не вправе передавать в залог права аренды земельного участка. В п. 12 Пленума[м1]  ВАС РФ от 17.02.

2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» установлено, что содержащиеся в законе ограничения или запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

На практике указанные в предыдущем абзаце положения нередко применяются, когда в залог передается объект, находящийся в особой экономической зоне (ОЭЗ). В соответствии со ст. 35 Федерального закона от 30.10.

2007 № 240-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» резидент ОЭЗ не вправе сдавать его в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять земельный участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Также следует отметить проблематику, связанную с передачей в залог прав аренды частей лесных участков.

Согласно п. 1 ст. 4.1. Федерального закона от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЛК РФ) до 1 января 2017 г.

допускается предоставление гражданам, юридическим лицам лесных участков в составе земель лесного фонда без проведения государственного кадастрового учета в целях использования лесов для выполнения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений месторождения полезных ископаемых. В соответствии со ст. 5 Закона о введении в действие ЛК РФ арендатор по договору аренды участка лесного фонда до приведения его в соответствие с Лесным кодексом РФ, а также арендатор по договору аренды участка лесного фонда или по договору аренды лесного участка, если государственный кадастровый учет таких участков не осуществлялся, не вправе отдавать арендные права в залог.

Источник: http://www.bankdelo.ru/index.php/mnenie-expert/898-riski-voznikayushchie-pri-oformlenii-zaloga-raznogo-vida-imushchestva?showall=1&limitstart=

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.